2025年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识押题练习试题B卷含答案
一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1.根据《不动产登记暂行条例》，下列不动产权利中，不属于法定登记类型的是（）。
A.集体土地所有权
B.宅基地使用权
C.居住权
D.地役权
答案：C
解析：《不动产登记暂行条例》第五条明确列举了10类不动产权利登记类型，包括集体土地所有权、房屋等建筑物/构筑物所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权等。居住权虽为《民法典》新增用益物权，但《不动产登记暂行条例》尚未将其单独列为法定登记类型，实践中多通过地役权或其他方式登记，故本题选C。
2.某宗住宅用地出让年限为70年，已使用10年，现因城市规划调整需收回土地使用权。根据《城市房地产管理法》，对剩余年限的补偿应参照（）。
A.原出让合同约定的土地用途
B.收回时的土地市场价格
C.剩余年限的土地出让金
D.开发成本加合理利润
答案：B
解析：《城市房地产管理法》第二十条规定，国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。此处“相应补偿”一般参照收回时的剩余年限土地市场价值，故本题选B。
3.某房地产估价机构在评估某工业厂房时，发现其规划用途为工业，但实际用于商业经营。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），估价时应遵循的最高原则是（）。
A.独立客观公正原则
B.合法原则
C.最高最佳利用原则
D.价值时点原则
答案：B
解析：合法原则要求估价结果必须以估价对象的合法使用、合法处分为前提。本题中，估价对象实际用途与规划用途不符，违反《城乡规划法》，因此必须以合法用途（工业）为前提进行估价，故合法原则优先于最高最佳利用原则，选B。
4.甲公司以其名下一栋办公楼设定抵押向银行贷款，后因经营不善无力还款。根据《民法典》，银行实现抵押权时，对该办公楼占用范围内的建设用地使用权应（）。
A.单独拍卖办公楼，建设用地使用权保留
B.与建设用地使用权一并处分，抵押权仅及于办公楼
C.与建设用地使用权一并处分，抵押权及于两者
D.由当事人协商确定处分方式
答案：C
解析：《民法典》第三百九十七条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。因此，抵押权及于建筑物和建设用地使用权，实现时需一并处分，选C。
5.某房地产开发项目取得《建设工程规划许可证》后，因市场需求变化需调整户型，开发商未重新申请规划变更即开工建设。根据《城乡规划法》，城乡规划主管部门可采取的处罚措施是（）。
A.责令停止建设，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下罚款
B.没收违法收入，并处违法收入1倍以下罚款
C.吊销《建设工程规划许可证》，并处5万元以上10万元以下罚款
D.责令限期拆除，并处建设工程造价10%以上20%以下罚款
答案：A
解析：《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本题中开发商已取得许可证但未变更，属于“未按规定建设”且可能可改正，故选A。
6.计算土地增值税时，下列费用中允许作为“房地产开发费用”扣除的是（）。
A.土地出让金
B.建筑安装工程费
C.贷款利息支出（能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明）
D.拆迁补偿费
答案：C
解析：土地增值税扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额（含土地出让金、契税等）、房地产开发成本（含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等）、房地产开发费用（包括销售费用、管理费用、财务费用，其中财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以