房地产项目的投资估算与资金筹措;房地产项目的投资估算与资金筹措;
任务1房地产项目投资估算
;一、房地产项目投资的构成;二、房地产项目投资估算的依据与要求
房地产项目投资估算主要依据
专门机构发布的建设工程造价费用构成、估算指标、计算方法和定额，以及其他有关计算工程造价的文件
专门机构发布的工程建设其他费用计算办法和费用标准以及政府部门发布的物价指数
拟建项目各单项工程的建设内容及工作量。
与项目投资估算有关的其他政策、文件或规定;二、房地产项目投资估算的依据与要求
在进行房地产项目投资估算时，应尽可能达到以下要求
估算的范围应与项目建设方案所涉及的范围、所确定的各项工程内容相一致
估算的工程内容和费用构成齐全，计算合理、不重复计算、不提高或降低估算标准、不缺项、不少算
估算选用指标与具体工程之间存在标准或条件差异时，应进行必要的换算或调整
估算精度应能满足控制初步设计概算的要求;三、房地产项目投资的估算步骤
分别估算各单项工程所需要的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费等
在汇总各项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费用
估算涨价预备费和建设期利息
估算无形资产投资和开办费支出
汇总各项估算，计算建设总投资额;四、房地产项目投资的估算
开发建设投资估算
土地费用估算
土地使用权出让金
土地征用费
拆迁安置补偿费
土地转让费
土地租用费
土地投资折价;四、房地产项目投资的估算
开发建设投资估算
前期工程费用估算
项目的规划、设计、可行性研究所需费用
文地质勘察费可根据所需工作量结合有关收费标准估算
“三通一平”或“七通一平”等土地开发费用;四、房地产项目投资的估算
开发建设投资估算
基础设施建设费用
建筑安装工程费用估算
公共配套设施建设费用估算
开发间接费用估算
财务费用估算
管理费用估算
销售费用估算
开发期税费估算
其他费用估算
不可预见费用估算;四、房地产项目投资的估算
经营资金估算
当房地产开发项目在竣工后采取出租或自营方式经营时，还要估算项目经营期间的运营费用，即经营资金。
经营资金一般包括：人工费、公施设备运行费、维修及保养费、绿地管理费、卫生清洁与保安费、保险费、房产税、广告宣传及市场推广费、租赁代理费、可预见费等。;四、房地产项目投资的估算
房地项目投资估算表;华北某房地产投资项目投资和费用的估算;
任务2房地产项目资金筹措
;一、房地产项目的筹资渠道与筹资方式
房地产项目的筹资渠道
银行信贷资金
非银行金融机构资金
其他企业资金
民间资金
政府财政资金
企业自留资金;一、房地产项目的筹资渠道与筹资方式
房地产项目的筹资方式
吸收直接投资
发行股票
向银行贷款
发行公司债券
房地产信托
商品房预售
融资租赁
;一、房地产项目的筹资渠道与筹资方式
房地产项目的筹资渠道与筹资方式的联系
筹资渠道是指取得资金的来源，即资金由谁提供、从哪里取得。筹资方式是指取得资金的具体形式，或者说用什么方法取得资金。
它们之间存在一定的对应关系，一定的筹资方式可能只适用于某一特定的筹资渠道，但是同一渠道的资金往往可采用不同的方式取得，同一筹资方式又往往适用于不同的筹资渠道。;二、房地产项目筹资的基本要求
合理确定资金需要量，力求提高筹资效果
认真选择资金来源，力求降低筹资成本
适时取得资金，保证资金投放的需要
适当维持自有资金比例，优化房地产项目资金结构;三、筹资成本
资金成本的概念
资金筹集成本
资金筹集成本是指在资金筹集过程中所支付的各项费用，如发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。资金筹集成本一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金筹集成本也就越大。
资金使用成本
资金使用成本具有经常性、定期性的特征，是资金成本的主要内容。;三、筹资成本
资金成本的计算
资金成本计算的一般形式
各种资金来源的资金成本
优先股成本
普通股的成本
股利增长模型法
资本资产定价模型法;三、筹资成本
资金成本的计算
各种资金来源的资金成本
债券成本
银行借款
租赁成本
企业自留资金成本;四、筹资结构
筹资结构是指项目中各种资金的构成及比例关系。
筹资结构是项目筹资决策的核心问题，主要分析项目筹资方案中的权益资金比例与债务资金比例，并分析其实现条件。
在一般情况下，权益资金比例过低，将给项目带来潜在的财务风险，因此应根据项目的特点和开发经营方案，合理确定权益资金与债务资金的比例。;五、筹资风险
通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。
资金供应风险是指筹资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。
利率风险则指筹资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目带来的风险和损失。
汇率风险