《房地产估价理论与实务》;;估价师的困惑;;一、收益法的含义
收益法是将估价对象所有未来正常净收益折现到价值时点后累加来确定估价对象价值的方法。收益法又称为收益资本化法、还原法、收益现值法，是以收益为导向来求取房地产价值的方法。采用收益法测算出的估价对象价值称为收益价值。
可比实例成交价格与估价对象价值的差异主要体现在：价格基础、交易情况、市场状况和房地产状况。对上述差异进行转换、修正与调整就构成了比较法估价的核心步骤。
收益法的原理和技术，除了直接用来测算估价对象收益价值以外，还经常用于比较法中因可比实例与估价对象的土地使用期限、收益期不同而进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧测算以及房地产价值减损或价值增加的评估等。;;三、收益法的适用对象
收益法适用于具有直接收益的房地产，具体包括两类：一是目前就有直接收益的房地产，二是目前没有收益但是同类房地产有直接收益的房地产。《房地产估价规范GB/T50291-2015》第4.1.2条规定：“估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。”收益法一般不适用于公立学校、公立医院、行政办公楼、公园等公益性或只有间接收益的房地产估价。
四、收益法适用的条件
收益法适用的适用条件主要是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。如果估价对象类似房地产的未来市场行情变化很大，难以采用收益法进行估价。;五、收益法的基本步骤
运用收益法估价主要有以下五个基本步骤：①选择具体估价公式；②测算收益期；③测算净收益；④测算报酬率；⑤利用选择的估价公式计算收益价值。其中，第②至第④个步骤分别测算收益法的三个核心参数，是报酬资本化法的核心步骤。
六、收益法的重点难点
收益法估价的重点在于估价公式的选择和估价参数的确定。同时，估价参数的确定也是收益法估价的难点，包括对未来收益的预测和报酬率的确定等。;;;;;;;;;;;;;;;;;;一、收益期的概念
对于全剩余寿命模式而言，收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即从价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。
收益期应根据估价对象的土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命综合判断。土地使用权剩余期限是指从价值时点起至土地使用权使用期限结束时止的时间。建筑物剩余经济寿命是指从价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。
对于持有加转售模式而言，收益期具体表现为持有期，就是指预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。;二、收益期的测算;;一、净收益的概念
净收益全称净运营收益，是指有关收入减去相应费用后归属于估价对象的收益。净收益要与估价对象财产范围相匹配。
(1)出租型房地产：租赁收入扣除出租人负担的运营费用后的余额。这是求取房地产净收益的主要形式。
(2)自营型房地产：经营收入扣除经营成本后的余额。
(3)自用型或未用房地产：参照类似有收益的房地产来测算。
(4)混合型房地产：将混合型房地产看成各种单一收益类型房地产简单组合来测算或将混合型房地产看成一个整体来测算。;二、净收益的测算
下面以出租型房地产为例介绍净收益的测算。
1.净收益测算公式
净收益=有效毛收入-运营费用
=有效毛租金收入+其他收入-运营费用
=应收毛租金收入-收租损失+其他收入-运营费用
=潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入-运营费用
=潜在毛收入-空置损失-收租损失-运营费用
上式中，其他收入是指租赁保证金或押金或预订金的利息收入以及附属商业设施的收入，收租损失是因承租人不付租金、少付租金、拖延支付租金以及免租期等而造成的租金收入损失，空置损失是指因空置造成的租金收入损失，潜在毛租金收入等于估价对象所有可出租数量与市场租金水平的乘积。;2.运营费用的确定
估价上的运营费用通常是指按照当地租赁习惯确定或租赁合同约定由出租人负担的维持房地产正常使用或营业的必要支出以及房地产收益中不归属于估价对象的其他资本的收益。
(1)运营费用包括：由出租人负担的房地产税、房屋保险费、房屋维修费、房屋短寿命项目折旧费、租赁费用、租赁税费以及不归属于估价对象的其他资本的收益。
(2)运营费用不包括：抵押贷款还本付息额、房地产长寿命项目折旧费、房地产改扩建费用以及房地产所得税。
以上针对的是评估出租人权益价值的情况，如果评估承租人权益价值的，净收益等于市场租金减去合同租金。因此，承租人权益价值可能是正的，也可能是负的。;三、净收益测算的几个问题
(1)实际收益和客观收益