《房地产估价理论与实务》;;阳光的价值有几何？;;一、基准地价修正法的概念
基准地价是指在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
基准地价修正法是指在政府或有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数对待估宗地所在位置的基准地价进行调整后得到待估宗地价值的方法，也称为基准地价系数修正法。
基准地价修正法本质上是比较法，是传统比较法派生的间接比较法。基准地价相当于传统比较法中的可比实例价格，对基准地价的有关调整相当于传统比较法中的价格修正或调整。;二、基准地价修正法的适用对象与条件
基准地价修正法主要适用于政府或有关部门已编制完备的基准地价修正体系并公布基准地价地区的土地估价，其适用条件为基准地价已及时更新、能够反映现时土地价格水平。基准地价的基准日期与价值时点一般不超过3年。
三、基准地价修正法的基本步骤与内容
(1)搜集有关基准地价的资料
(2)确定待估宗地所在位置的基准地价
(3)确定待估宗地地价修正系数。
(4)确定市场状况、土地使用期限、容积率、土地开发程度等其他因素修正系数或修正值。
(5)计算待估宗地价值
;根据《城镇土地估价规程》，基准地价修正法的基本公式：
P=P1b×（1±∑Ki）×Kj+D
上式中，P为待估宗地价值，P1b为某一用途、级别或均质区域的基准地价，Ki为宗地地价修正系数，Kj为市场状况、土地使用期限、容积率等其他修正系数，D为宗地开发程度修正值。
基准地价修正法也可按照《房地产估价规范》中有关比较法价格修正或调整的方法和步骤进行。其中，基准地价P1b相当于比较法中的可比实例价格，Ki、Kj、D相当于比较法中的实物状况、权益状况和区位状况调整系数和调整额。;;一、路线价法的概念
路线价法是指在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗???并测算其平均单价或楼面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街宗地价值的方法。
标准临街深度是指随着土地与道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的宗地临街深度，临街深度是指宗地与街道的垂直距离。标准临街深度处的连线称为里地线，里地线与道路之间的区域称为临街街地或表地，里地线以外的区域称为里地。标准临街宗地是指在城市某一区域内，沿主要街道的宗地中深度、宽度、形状、用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范及比较标准作用的临街宗地。;路线价法本质上是比较法，是传统比较法派生的间接比较法。其中的标准临街宗地相当于传统比较法中的可比实例，路线价相当于传统比较法中经过交易情况修正与市场状况调整的可比实例价格，对路线价进行临街深度、临街宽度、土地形状、临街状况等调整相当于传统比较法中的房地产状况调整。;二、路线价法的适用对象与条件
路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价，特别适用于城镇土地整理、土地课税、土地征收以及其他需要在较短时间内同时对多宗临街宗地进行估价的情形。
采用路线价法估价的前提条件是街道比较规整，临街土地排列比较整齐，且存在较多的土地成交案例。
三、路线价法的基本步骤与内容
首先在城镇街道上划分路线价区段，设定标准临街深度，再在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，测算其平均单价或楼面地价作为路线价，然后利用有关价格调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街宗地的价值。;路线价法一般分为下列6个步骤：
1.划分路线价区段
路线价区段是指具有同一路线价的地段。通常沿街道两侧带状分布。应将同一路线上位置相邻、通达性相当、地价水平相近的临街土地划为同一个路线价区段。
2.设定标准临街深度
从理论上讲，标准临街深度是街道对临街土地的地价产生影响的转折点。实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地临街深度的众数或平均数。
3.选取标准临街宗地
标准临街宗地是一个路线价区段内具有代表性的宗地，应符合以下条件：①一面临街；②土地形状为矩形；③临街深度为标准临街深度；④临街宽度为标准临街宽度；⑤临街宽度与临街深度的比例适当(宽深比)；⑥具有所在路线价区段代表性的用途；⑦具有所在路线价区段代表性的容积率或房屋层数；⑧其他方面如土地使用期限、土地开发程度等具有代表性。;4.测算路线价
路线价是标准临街宗地的价值。通常运