《房地产估价理论与实务》;;如何防范“阴阳合同”形成的税收风险？;;一、批量估价的概念
批量估价是指基于同一估价目的，利用共同的数据，采用相同的方法，并经过统计检验，对大量相似的房地产在给定日期的价值进行评估的一类估价模式，与个案估价相对应。相似房地产是指与估价对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或类似的房地产。批量估价的特点是：运用统一标准的评估方法；运用共同的样本数据；对大批量的多宗房地产进行估价；要求评估结果的一致性和统一性。
批量估价可以按照不同标准进行分类。按照数学模型，可分为基于数理统计的批量估价和非数理统计的批量估价；按照估价原理，可分为基于比较法、收益法或成本法的批量估价；按照模型是否有可见参数分为参数化模型和非参数模型；按照是否有计算机辅助系统可分为手工批量估价和自动批量估价。本节以下内容主要针对基于数理统计的批量估价技术进行介绍。;二、批量估价的产生与发展
房地产批量估价起源于对估价结果一致性和统一性的需求。最早的批量估价思想可以追溯到1919年，当时有人将基于统计学的多元回归分析方法应用于美国农业土地的估价。批量估价在城市房地产价值评估中的应用与研究从20世纪60年代开始逐渐增加。但是早期的批量估价只能依靠手工操作来完成，限制了批量估价技术的普及。20世纪70年代以后，随着计算机技术的发展，多元回归分析与计算机技术相结合的计算机辅助批量估价逐渐兴起，批量估价逐渐成为具有很大影响力的新型评估模式，尤其是在财产类从价税的税基评估中得到广泛应用。20世纪80年代以后，国际上形成了以比较法、收益法和成本法为基础、将计量经济学模型与计算机技术有机结合的批量估价体系。
从21世纪初开始，我国在多个省市陆续开展了基于房地产模拟评税工作试点，相应的批量估价技术也逐渐得到应用。2021年10月，第十三届全国人大常委会作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。随着我国房地产税改革的稳步推进，批量估价技术与方法将得到更广泛的研究与应用。;三、批量估价的理论依据
批量估价的理论依据体现在估价原理和估价技术两个层面。
在估价原理层面，不同的批量估价方法具有不同的理论依据。例如，特征价格法以特征价格理论为依据。特征价格理论认为产品是一系列特征属性的集合。消费者从产品中得到的效用并非产品本身，而是产品所拥有的特征属性。每一个特征属性都有其自身的价格，产品是作为内在特征组合的集合来进行出售的。
在估价技术层面，批量估价的理论依据是统计学。在基于数理统计的房地产批量估价中，无论是数据收集整理、还是估价模型构建以及评估结果检验等各个批量估价环节，均需要大量的统计指标、统计模型以及统计检验的支撑，以保证数据的准确性、模型的可行性以及估价结果的一致性与可靠性。;四、批量估价的适用对象与条件
在估价对象方面，批量估价主要适用于数量众多且相似度较高的房地产，如成套住宅、小型商铺、写字楼、快捷酒店、标准厂房等，不适用于个别和特殊的房地产，如大型商场、星级饭店、特殊厂房等。在估价目的方面，批量估价主要适用于存量房交易税收估价和房地产税计税价值评估、房地产抵押贷款后重估等，房地产抵押贷款前评估、房屋征收估价不宜采用批量估价方法。
在实际估价中，要采用批量估价还需要在市场、信息、技术。人才等方面满足以下条件：①相对理性成熟的房地产市场；②完善的房地产信息系统；④成熟的计算机自动评估技术；④充分的房地产估价人才支撑与丰富的估价专业经验支持。;五、批量估价与个案估价的比较;;一、标准价调整法的概念
标准价调整法是对估价范围内的所有被估价房地产进行分组，使同一组内的房地产具有相似性，在每组内选定或设定标准房地产并测算其价值和价格，利用有关调整系数将标准房地产的价值和价格调整为各宗被估价房地产的价值的方法。标准价调整法是一种批量估价方法。根据估价原理不同，标准价调整法可分为基于比较法、收益法和成本法的标准价调整法。
基于比较法的标准价调整法主要适用于具有较多整体交易实例的房地产批量估价，基于收益法的标准价调整法主要适用于收益性房地产的批量估价，基于成本法的标准价调整法主要适用于建筑物的批量估价。不管是基于比较法的标准价调整法，还是基于收益法或成本法的标准价调整法，其本质上都是比较法。;二、标准价调整法的估价步骤与内容
运用标准价调整法估价主要有以下六个步骤：确定估价范围；进行房地产分组；确定标准房地产；测算标准价；确定有关调整系数；计算各宗被估价房地产的价值。;2.进行房地产分组
在确定的批量估价区域内，按照用途、类型和区域对纳入批量估价对象的所有房地产进行分组，把相似的房地产分在同一组内。按用途分组