《房地产估价理论与实务》2025/6/281
2025/6/282房地产价值与价格
什么原因导致了我国城市高房价？2025/6/283过去二十多年，我国城市房价快速上涨。不管是用房价收入比、租售比还是绝对房价衡量，我国的城市房价都位居发展中国家前列，甚至超过不少发达国家。据2015年世界银行的统计，我国城市房价收入比在主要发展中国家中位居第一，一线城市的房价收入比在全球主要城市中位居前列。主要城市的静态租售比大致在2-3%之间，远低于国际公认的4-6%的租金回报率水平。我国城市绝对房价也远高于经济发展水平相当的发展中国家，一线城市的房价更是位居世界前列。请思考，是什么原因导致了我国城市的高房价？我国城市的高房价本质上是由于房地产价值高？还是因为房地产价格泡沫？导入案例
2025/6/284通过梳理相关文献和学者观点，主要有以下几个方面的原因：首先，良好的经济社会基本面支撑了房价的快速上涨。从1978-2021年，我国名义GDP增长了364多倍，城镇居民可支配收入增长了205倍，城镇化率从17.9%增长到64.72%。第二，低利率与货币超发等经济金融政策加剧了房价的不断上涨。1990-2021年，我国广义货币供应量M2增加了156倍，年均M2增速与GDP和城镇居民可支配收入的增速差距不断扩大。巨量超发货币大量流入土地和房地产投资循环推动城市房价上涨。第三，土地财政和土地供应垄断是高房价的重要推手。自从20世纪90年代分税制改革以后，土地出让收入成为地方政府重要的财政来源甚至是主要来源。地价推高房价，房价拉动地价，形成地价与房价相互促进、相互推高的正反馈循环。第四，相对稀缺的公共服务与薄弱的社会保障体系是房价上涨的重要背景。当前我国城乡公共服务和社会保障体系还不够完善，房地产成了分配稀缺公共资源的重要手段。第五，传统文化是促使高房价形成的重要原因。对土地及房地产的追求深入中国人的文化基因，住房不仅是财富，也是安全感、归属感及成就感的重要来源，只要条件具备多数人都会选择购房而不是租房。
第一节房地产价值和价格的概念第二节房地产价值和价格的特征第三节房地产价值和价格的类型2025/6/285本章目录
第一节房地产价值和价格的概念一、房地产价值的概念价值泛指客体对于主体所具有的积极的作用和意义。价值既有客观性，又有主观性，是主客观的统一。客体的不同作用和意义形成了不同的价值类型，如经济价值、社会价值、政治价值、军事价值、文化价值、艺术价值、科学价值、生态价值、历史价值等。房地产估价主要关注的是房地产的经济价值以及能够影响或转换为经济价值的非经济价值。经济价值是指商品能够满足人们在经济上某种需要的属性。商品的经济价值具体体现为使用价值和交换价值。使用价值是指商品能够满足人们某种使用需要的属性。交换价值是指商品能够与其他商品相交换的属性，具体表现为一种商品与另一种商品交换的量的比例关系，如果用货币来衡量，就表现为价格。2025/6/286
使用价值和交换价值的区别与联系2025/6/287使用价值交换价值区别体现商品的自然属性体现商品的社会属性反映了人与自然的关系反映了人与人的社会关系联系使用价值是交换价值的基础，没有使用价值的商品就没有交换价值，但是没有交换价值不一定就没有使用价值作为商品的房地产，既有使用价值，又有交换价值价值理论是关于商品的价值创造、价值决定、价值变动以及价值测度等价值形成规律的学说。根据对价值形成规律认知的不同，形成了劳动价值理论、效用价值理论和生产费用价值理论等。
2025/6/288二、房地产价格的概念通常认为，价格是商品价值的货币表现，具体是指用货币表示的商品交换价值的大小。房地产之所以具有价格，需要同时具备有用性、稀缺性和有效需求三个条件。(1)有用性（自身因素）——商品具有使用价值(2)稀缺性（供给方面）——相对稀缺而非绝对稀缺(3)有效需求（需求方面）——有支付能力的需求在市场经济条件下，价格是有用且稀缺商品的一种分配方式，能够实现资源的有效配置。因此，价格是市场运动的中心。
2025/6/289三、房地产价值和价格的关系价值决定价格，价格是价值的货币表现，价格围绕价值上下波动。价值是内在的、隐性的，价格是外在的、显性的。在房地产估价活动中，往往通过房地产外在的价格来了解其内在的价值，通过评估房地产价格来揭示房地产价值。
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2025/6/2811第二节房地产价值和