《房地产估价理论与实务》;;房地产周期的决定性因素;第一节影响因素概述
第二节房地产自身因素
第三节房地产外部因素
第四节消费者心理因素
第五节房地产交易因素;一、房地产价值和价格影响因素的含义
房地产价值和价格影响因素是指决定或影响房地产价值和价格的各种内外部条件，包括房地产自身因素、房地产外部因素、消费者心理因素和房地产交易因素。其中，自身因素和外部因素属于客观因素，心理因素属于主观因素，交易因素属于过程因素。
各种影响因素的影响途径：自身因素通过影响房地产的开发成本和效用进而对房地产价值和价格产生影响，外部因素通过影响房地产市场供求特别是市场需求进而对房地产价值和价格产生影响，心理因素通过直接影响消费者对房地产价值的判断或者影响房地产市场需求进而对房地产价值和价格产生影响，交易因素通过影响房地产交易过程进而对房地产成交价格产生影响。;;;第一节影响因素概述
第二节房地产自身因素
第三节房地产外部因素
第四节消费者心理因素
第五节房地产交易因素;一、实物因素
实物是房地产有形的部分，包括土地和建筑物两大类。
1.土地实物因素
影响房地产价值和价格的土地实物因素包括土地面积、土地形状、地形地貌、地势、地质、水文、土壤、开发程度等。
(1)土地面积：土地面积过小，不利于项目规划布局和内部配套，开发利用条件不佳，土地单价相对较低（土地合并交易除外）。土地面积过大，一方面会使土地总价过高导致需求减少，另一方面需要建设更多配套设施，增加开发成本，从而降低土地单价。合适的土地面积大小与土地所在地区的地价水平、建筑技术、配套设施完善程度以及房地产开发和消费习惯等因素有关。;;;;;;;;;;;;;;;;第一节影响因素概述
第二节房地产自身因素
第三节房地产外部因素
第四节消费者心理因素
第五节房地产交易因素;一、经济因素
1.经济发展
衡量一个国家和地区经济发展状况最常用的指标是国内生产总值（简称GDP），包括GDP总量、人均GDP以及GDP增速等指标。其中人均GDP和GDP增速与房地产价值和价格关系???较密切。人均GDP高的国家和地区的房地产价值和价格通常较高。
2.居民收入
通常情况下，居民收入增加，其对房地产需求的数量和档次也会提高，从而导致房地产价格上涨；反之，房地产价格会降低。收入对房地产价格的影响程度与收入水平和边际消费倾向密切相关。;3.利率
房地产业是资金密集型产业，利率对房地产供求会产生很大影响但是影响情况不同。综合来看，房地产价格与利率负相关。利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
4.物价
反映物价变动的指标是物价指数，包括居民消费价格指数（CPI）和生产资料价格指数（PPI）。在我国目前的统计口径中，房地产价格没有被纳入CPI和PPI的统计中。因此，CPI和PPI的变动并不直接反映房地产价格的变动，但是具有间接联系。
5.汇率
汇率变化会影响国际间的房地产投资收益，从而影响房地产价格。当预期某个国家或地区的货币未来会升值时，国际资本特别是国际游资会趋于购买该国的房地产，导致房地产需求增加，推动房地产价格上涨；反之，会导致房地产价格下跌。;二、社会因素
1.人口因素
人口因素是决定房地产需求进而影响房地产价格的终极因素，包括人口的数量、结构和素质等方面。
(1)人口数量：包括人口基数和人口增长因素，重点是人口增长因素，尤其是人口机械增长因素，如城镇化带来的人口流动。
(2)人口结构：包括性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等人口构成状况，重点关注人口老龄化、家庭数量等因素。
(3)人口素质：包括人们的受教育程度、文化水平、公民意识、守法程度、道德品质等。如果居民整体素质较高，环境优美，秩序井然，治安良好，其房地产价值和价格也会相应提高。;2.城镇化发展
在城镇化快速发展阶段，人口主要从乡村向城镇流动、从城郊向城区流动，城镇房地产业快速发展，房地产价值和价格快速上升；在城镇化发展成熟时期，人口主要从中小城镇向经济发达的中心城市和都市圈集聚或者从城区向城郊流动，表现为都市化或逆城镇化进程，城镇之间和城镇内部的房地产价值和价格也会出现分化。
3.社会稳定
包括政治安定状况和社会治安状况两个方面。政治安定和社会稳定促使人们生产投资置业，推动经济发展和房地产价值和价格上涨。社会治安较差的城市或地区，社会秩序混乱、犯罪率高，居民的人身及财产安全缺乏保障，会严重影响房地产价值和价格。
4.行政隶属关系
行政隶属关系是指行政主体之间的法律关系。行政隶属关系的变更会影响当地的房地产价值和价格