《房地产估价理论与实务》;;农村小产权房的价格如何评估？;;一、房地产估价业务类型
按照估价目的不同，房地产估价业务可以分为房地产抵押估价、征收征用估价、司法处置估价、损害赔偿估价、转让估价、租赁估价、税收估价、保险估价、纠纷估价、涉案房地产估价、分割与合并估价、国有土地使用权出让估价、补地价评估、为财务报告服务的房地产估价、企业资产评估中的房地产估价等。
按照估价对象不同，房地产估价业务可以分为居住房地产估价、商业房地产估价、办公房地产估价、工业房地产估价、旅馆房地产估价、餐饮房地产估价、农业房地产估价、体育和娱乐房地产估价、特殊用途房地产估价、综合房地产估价等。
房地产估价业务还可以从其他角度进行分类。例如，按照估价对象形态不同，可以分为土地估价、建筑物估价和房地估价，在建工程估价和现房估价；整体房地产估价和局部房地产估价；房地产实体估价和房地产权益估价；个案估价和批量估价。;二、房地产估价业务来源
常见的估价业务来源有政府部门、人民法院、金融机构、企事业单位、个人等。不同的来源渠道通常对应着不同的估价业务类型。估价委托人可能是估价对象权利人，也可能是第三方。
三、房地产估价业务获取
房地产估价机构主要通过市场化方式获取估价业务。一是入围商业银行、人民法院和房地产征收征用部门的估价机构库名录；二是通过招投标等方式获得估价业务；三是通过技术水平和口碑效应来获取业务。估价机构不得以不正当手段招揽业务。;;常见的房地产估价目的包括房地产抵押估价、房地产征收征用估价、房地产司法处置估价、房地产损害赔偿估价、房地产转让估价、房地产租赁估价、房地产税收估价、房地产保险估价、房地产纠纷估价、涉案房地产估价、房地产分割与合并估价、国有土地使用权出让估价、补地价评估、为财务报告服务的房地产估价、企业资产评估中的房地产估价等。;一、房地产抵押估价
1.房地产抵押估价的概念
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保??行为。房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对房地产抵押价值或抵押净值进行分析、估算和判断的活动。房地产抵押估价分为房地产抵押贷款前估价和抵押贷款后重估。
房地产抵押贷款前估价应包括下列内容：①评估抵押房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值；②调查抵押房地产法定优先受偿权设立情况及相应的法定优先受偿款；③计算抵押房地产的抵押价值或抵押净值；④分析抵押房地产的变现能力并作出风险提示。房地产抵押价值为抵押房地产在假设未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的额度，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款以及其他法定优先受偿款。房地产抵押净值为抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。;2.房地产抵押估价的特点
(1)房地产抵押估价应遵循谨慎原则
房地产抵押估价最主要的特点在于，其除了要遵守一般性的估价原则外，还要遵守谨慎原则。谨慎原则要求，在存在不确定因素的情况下，估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估知悉的法定优先受偿款以及预期实现抵押权的费用和税金，并在估价报告中作出必要的风险提示。
在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例；在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、建设成本、有关费税和利润，不应低估房地产折旧；在运用收益法估价时，不应高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的房地产价值，不应低估后续开发成本、有关费税和利润，且应选择被迫转让开发模式进行估价。;(2)房地产抵押估价报告的特殊组成
①变现能力分析。变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括：A.估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、权属关系、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响。B.假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值和价格的差异程度。C.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。
②风险提示。A.关注房地产抵押价值或抵押净值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值或抵押净值下跌的因素进行分析说明；B.评估续贷房地产的抵押价值或抵押净值时，对房地产市场