《房地产估价理论与实务》;;我国古代的房地产;古代的高房价;本章目录
第一节房地产的概念
第二节房地产的特征
第三节房地产的类型
第四节房地产的描述
第五节房地产业概述;第一节房地产的概念;二、房地产的构成
房地产由实物、权益、区位三个要素构成。
1.实物
房地产中有形的部分，包括土地、建筑物和其他定着物。
（1）土地
从地理学的角度看，土地是指地球表面某一地段包括地质、地貌、气候、水文、土壤、植被等多种自然要素在内的自然综合体。从房地产估价的角度看，土地是地球表面的三维立体空间。
讨论：土地的三维立体空间范围在哪里呢？
;在19世纪以前的欧洲，土地所有权通常是绝对的。绝对的土地所有权的效力范围通常被认为是“上达天宇，下及地心”，“谁拥有土地便拥有土地上下的无限空间”。
工业革命以后，随着人口急剧向城市集中，城市地表资源日趋紧张，土地开始立体化开发利用，同时随着地铁、飞机等地下和空中交通工具的出现，绝对的土地所有权与公共利益产生冲突，绝对的土地所有权受到限制，开始向相对的土地使用权转变，即土地的范围被局限于地表及其上下一定范围内的空间。
一宗土地的范围包括：平面空间范围和竖向空间范围。;※土地的平面空间范围：一宗土地的平面空间范围是该土地地表“边界”所围成的有限区域。该“边界”一般不是指土地的自然地理界线，而通常是土地的权属界线，如用地红线等。;土地的竖向空间范围原则上应当限于“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人之干涉无碍其权利之行驶，不得予以排除。”;（2）建筑物
建筑物是指人工建造而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等构成的空间和实体，有广义和狭义之分。
狭义的建筑物是指房屋建筑物，简称房屋，是指由基础、墙体、顶盖、门窗等构造组成，能够供人们在里面工作、生活、学习、休闲娱乐、储藏物品、遮风避雨或者进行其他活动的空间场所
广义的建筑物除了房屋，还包括构筑物。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生产或生活活动的工程实体或附属建筑设施。;（3）其他定着物
其他定着物是指附着或结合于土地或建筑物上不能分离，或虽然可以分离，但是分离后不经济或分离后会破坏土地、建筑物的完整性，使土地或建筑物的价值或功能明显受到损害的物体。如建造在地上的围墙、假山、建筑小品，种植在地里的花草、树木，埋设在地下的管线，安装在建筑物中的水暖设备、厨卫设施等。
其他定着物是土地或建筑物的从物，通常可以将其视为土地或建筑物的组成部分。在房地产估价实务中，需要说明估价对象的范围是否包括其他相关定着物。未作说明的，应当理解为其他相关定着物包含于估价对象范围内。;2.权益
权益是房地产中无形的部分，是附着在房地产实物上的权利和利益。房地产权益以房地产权利为基础，房地产权利人的权益大小取决于其所拥有的房地产权利。;3.区位
区位俗称地段，是指房地产所处的空间位置或场所，既是指房地产所处的具体空间位置，又是指房地产与其他事物的相对位置与空间联系，前者称为绝对区位，后者称为相对区位。
根据范围不同，区位可分为宏观区位、中观区位和微观区位。
房地产区位具有唯一性、动态性和相关性等特点。;房地产区位包括地理位置、交通条件、配套设施、周围环境。
（1）地理位置包括方位与坐落、与重要场所的距离、临街（路）状况等。对于单套住宅，地理位置还应包括所处的楼幢、楼层、朝向、是否边套等。
（2）交通条件包括出入房地产的道路状况、可用交通工具、交通管理情况、停车便利程度以及交通费用情况等。
（3）配套设施包括市政基础设施和公共服务设施，市政基础设施包括道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、照明等设施；公共服务设置包括生活配套设施、教育设施、医卫设施、文体设施、休闲娱乐设施、社区服务设施等。
（4）周围环境包括自然环境、人文环境、景观环境及其他环境。
讨论：为什么说“影响房价的因素是地段、地段还是地段”？;本章目录
第一节房地产的概念
第二节房地产的特征
第三节房地产的类型
第四节房地产的描述
第五节房地产业概述;第二节房地产的特征;一、位置固定性
位置固定性是指房地产在空间上不可移动，是房地产区别于其他资产的首要特征。因此，房地产被称为不动产。
位置固定性要求房地产估价必须充分考虑区位因素的影响。从较长时期看，位置固定性主