《房地产估价理论与实务》;;江西宜黄拆迁冲突事件;;一、成本法的含义
成本法是预测估价对象在价值时点的重新购建成本和折旧，将重新购建成本减去折旧或乘以成新率得到估价对象价值的方法。成本法是以成本为导向来求取房地产价值的方法。采用成本法测算的估价对象价值称为成本价值。
成本法中的“成本”不完全是通常意义上或会计上的成本费用的概念，主要体现在两个方面：一是成本法中的“成本”包括了开发估价对象房地产应得的正常利润，成本法的“成本”可以理解为“价格构成要素”，因此成本法也可以理解为“价格累加法”；二是成本法中的“成本”不是估价对象的实际成本和会计成本，而是客观成本。;;三、成本法的适用对象
《房地产估价规范》第4.1.2条规定：“估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。”
在实际估价中，成本法主要适用于以下三类房地产估价：
①既无现实或潜在直接收益又很少发生交易的房地产；
②设计独特或只针对特定使用者特殊需要而开发的房地产；
③整体房地产中的建筑物或其组成部分。
如果估价对象过于老旧，则测算其重新购建成本和折旧的难度与误差较大，不适合采用成本法进行估价。;四、成本法适用的条件
基于成本法的房地产价值形成机理是“价值等于成本加平均利润”，而实际的房地产价值取决于其效用而非成本。因此，保证成本法估价结果的合理性需要满足以下假设前提：
①房地产开发成本是有效成本而非无效成本，即房地产开发成本与其效用成正比，投入的成本都能成比例地提高效用；
②房地产市场是供求平衡的市场，具体又包括两个方面：一是房地产市场是自由竞争的市场，市场主体有进出市场的自由；二是该类房地产可以大量重复开发建设。
在实际估价中，上述条件很难同时满足或者需要在较长时间内才能得到满足，导致成本法估价结果与市场价值出现偏差，需要根据实际情况对成本法的估价过程与结果进行适当调整。;五、成本法的基本步骤
运用成本法估价主要有以下四个基本步骤：①根据估价对象状况选择成本法公式；②测算重新购建成本，可选择房地分估或房地合估的估价路径；③测算房地产折旧，包括土地折旧和建筑物折旧；④利用相应成本法估价公式计算成本价值。
六、成本法的重点难点
成本法估价的重点在于房地产重新购建成本和折旧的测算。成本法估价的难点在于房地分估或房地合估路径的运用、房地产价格构成要素的确定、房地产折旧的处理等。;;;;;;;;;;;;;;;;一、重新购建成本的概念
房地产重新购建成本是指假设在价值时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润，或者重新购置全新状况的估价对象的必要支出，有重置成本或重建成本两大类。
房地产重置成本包括为土地重置成本和建筑物重置成本。土地重置成本是指在价值时点重新购置土地的必要支出或重新开发土地的必要支出及应得利润；建筑物重置成本是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。建筑物重建成本是指采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。采用重置成本还是重建成本据估价目的和估价对象的具体情况确定。;理解重新购建成本的内涵需要把握以下几点：
①重新购建成本是在价值时点的价格。
②重新购建成本是客观成本而非实际成本。
③重新购建成本是估价对象“全新”状况下的成本，包括土地的“全新”状况和建筑物的“全新”状况。土地的“全新”状况是指在估价对象现有条件下具有法定最高出让年限的土地状况；建筑物的“全新”状况是指新开发的与估价对象建筑物完全相同或具有相同效用的全新建筑物状况。相应地，土地重新购建成本是指在价值时点估价对象土地状况下且具有法定最高出让年限、为进行土地年限修正的土地价格；建筑物的重新购建成本是指全新状况下、未扣除建筑物折旧的价格。;二、重新购建成本的测算
1.土地重新购建成本
土地重新购建成本是指在价值时点重新购置土地的必要支出或重新开发土地的必要支出及应得利润。
(1)重新购置
土地重新购建成本=土地购置价款+相关税费
(2)重新开发
土地重新购建成本=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
上式适用于整体开发的土地，如果估价对象是整体开