与开发商签署购房协议
【篇一:怎样签署正式购房协议】
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1.正式协议文本签署
买房过程中最棘手事情之一就是和房地产开发商签协议。大家都知道,开发商对《商品房买卖协议》非常了解,都曾精心研究过,是签署《商品房买卖协议》“高手”,而购房者对此却比较生疏,稍不注意就会陷入开发商布下文字陷阱里。所以,在签署购房协议时候,购房者一定要经过严谨缜密思维和谈判,尽可能地与开发商签署一份公平购房协议。我们在此将罗列出其中关键条款,期望大家能够具体阅读、体会,相信会对购房者起到一定提醒和解释作用。
(1)认准签约主体
仔细验证房地产开发商基础资料,确定企业名称与营业执照名称完全一致,以免引发无须要纠纷。因为在商品房销售中,很多开发商都会委托中介企业代销自己楼盘。所以,购房者在签署《商品房买卖协议》时,不管接触是开发商还是其委托销售企业,都应认准签约主体(《商品房预售许可证》上标明企业),在交易中所包含全部书面文件、材料也都应由签约主体出具。这么才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃现象发生。另外,还需要验证协议中建设项目依据和商品房销售依据是否与原件相同。
(2)仔细阅读协议内容
拿到《商品房买卖协议》后,购房者先不要签约,而应该首先仔细阅读其中内容,假如对其中部分条款及专业术语不了解或者概念比较模糊,能够向当地房地产开发主管部门咨询,在自己全部了解以后才开始签约。
(3)不要漏项
对《商品房买卖协议》中所标注商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积等和土地起源情况及年限都应该逐项填写,以免出现漏项,因为这些条款关系到所购房屋正当性。
在现实中,很多购房者对此并不重视,认为房子在那摆着不会犯错,当发觉对方没有销售许可证和土地使用权证时,就极难证实对方欺诈,所以,在签署协议时候,必需将这些内容明确地写进去。
(4)寻求谈判机会
《商品房买卖协议》中有很多相关条款
都是空白,这需要买卖双方协商后填写或补充约定。也就是说买卖双方都有权利对协议中条款进行修改、增补或删减。但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己有利内容,使得购房者失去了平等谈判机会。这时候,购房者需要头脑清醒地据理努力争取,假如自己不一样意协议中某项约定,就应该将自己意见写进补充约定中。不然,签署认购书就视为你同意了协议中条款。
(5)对于双方违约处理应平等
在《商品房买卖协议》中,标明了甲方逾期交房和乙方逾期付款对应处理条款,但关键内容是空白,需要由甲乙双方协商填写。假如开发商在签署协议前就已经填写完成,购房者就需要仔细对比,以达成双方违约期限及违约金利息都平等。
(6)相关房屋面积差异处理
相关商品房面积计算,我们在前面已经有所交代。不过在这里还需要深入给予详解:
中国最高人民法院《相关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》和建设部《商品房销售管理措施》中,对房屋面积与协议约定不符处理都有明确条款:出卖人交付使用房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖协议》约定面积不符,假如协议中有约定,根据约定处理。假如协议中没有约定或者约定不明确,面积误差比绝对值超出3%,购房者能够要求解除协议、返还已付购房款及利息。假如购房者同意继续推行协议,房屋实际面积比协议约定面积大,面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款由购房者按约定价格补足,面积误差比超出3%部分房价款由出卖人负担,此部分全部权归购房者;房屋实际面积比协议约定面积小,面积误差比在3%以内(含3%)部分房价款及利息由卖方返还购房者,面积误差比超出3%部分房价款由卖方双倍返还购房者。
另外,购房者还须重视就是我们所购置房子是按建筑面积计算房款,这就有了套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分(套内建筑面积是独立产权,公用建筑分怎样签署正式购房协议
摊面积是共有产权)。假如购房者所签署协议是按建筑面积计算房款,因为查对公用建筑分摊面积非常困难,不良开发商就有可能经过虚增公用建筑分摊面积来取得高额利润,也由此损害购房者权益。所以,在协议中应明确标明公用建筑面积米数或计算百分比。当然,这一条款成立前提是符合建设部《商品房销售管理措施》要求。
(7)产权登记要明确
按国家《商品房销售管理措施》第34条要求,开发商必需在商品房交付使用60日内,将需要由其提供办理房屋权属登记资料报送房屋所在地房地产行政主管部门立案。《城市房地产开发经营管理条例》第33条要求,预售商品房购房者应在商品房交付使用之日起90天内,办理土地使用权变更和房屋全部权登记手续;现售商品房购房者应该在销售协议签署之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋