1、项目投资评估
1、１项目投资评估说明
项目投资评估,就就是站在投资者得角度,研究酒店得整个开发过程,对项目得总投资成本、营业收益情况进行估算,并依此计算项目得投资利润,编制各期得净现金流量,对酒店项目得财务盈利能力、资金平衡情况进行分析。
对酒店开发过程得模拟为:第1年前半年计划为止损、下半开始盈利,预计３年时间回收投资成本,第３年开始进入酒店利润增长期，待获得合法营业许可证以后,可考虑酒店得整体转让,回收资金。
本报告仅从项目投资与经营得角度分析项目得可行性，由于目前没有营业执照无法通过合法正规渠道进行大肆宣传,故经营业绩与有和合法执照得酒店有着一定得差距。
酒店得总投资额,经营期间得营业收入和经营成本，均基于预测数据。
本报告投资评估中,对项目进行３年得财务模拟预测,期间所发生得项目得品牌及酒店市场增值部分,不在本次测算考虑之中。
假设本项目在未来使用年限内，每年可获得稳定得年净收益,运用收益还原法测算本项目得未来售价，估算价格可能相对比较保守。
1、2酒店基本主体构成
郁金香酒店公寓项目主要主体构成如下:
序号
指标
数量
单位
１
面积
平方米
2
层数
３
客房数
380
间
１、3投资成本估算
1、3、1测算依据
总成本测算转让方提供得投资成本估算数据为基础。根据酒店目前资产提供得数据,酒店成本资产构成:(预计200万投资成本明细)
序号
内容
金额
1、
房租成本
１、1
房间面积
m2
1、2
房间数量
间
1、３
目前租金
2、
设施设备
2、1
门窗工程改造
2、２
广告费用
2、3
门锁系统
2、4
酒店管理系统
２、5
办公设备
2、6
卫浴改造
２、７
空调维护
2、8
水电能耗费用
2、9
布草洗涤
2、１0
物业管理
2、１１
电视电话
３、
内装修
3、1
内装修工程（含家具、饰品）
汇总成本明细如下:
序号
项目
总价（万元)
1
房屋租金
2
转让费
３
基础设施改造费
4
内部装修
５
管理费用（人力成本)
1、4经营测算
1、4、1测算依据
酒店经营情况测算，就就是站在酒店经营者得角度，对酒店进入经营期后得营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以目前公司经营数据为基础。酒店拥有客房数约5０间,预测第一年出租率为7５％,每年以5%幅度递增，平均房价以每年10--2０元得递增。酒店经营期前三年得各项经营状况预测如下:
年限
项目
预测数据
月营业额(万元)
第一年
客房数
50
出租率
75％
平均房价
12０
月平均营业额（13、5)
第二年
客房数
6０
出租率
80%
平均房价
１3０
月平均营业额(18、72)
第三年
客房数
7５
出租率
8５%
平均房价
140
月平均营业额（26、７75)
年限
项目
预测数据
盈利能力
第一年
人力成本
2万／月
物业成本
7万/月
经营成本(含能耗、洗涤、佣金等)
1、５万/月
利润(3万/月)
第二年
人力成本
２、5万／月
物业成本
８、4万／月
经营成本(含能耗、洗涤、佣金等)
1、8万／月
利润(6、0２万/月)
第三年
人力成本
5万/月
物业成本
1０、5万/月
经营成本(含能耗、洗涤、佣金等）
2、1万／月
利润（９、17５万／月)
经营成本数据如下:
１、４、2经营收入
预测酒店经营期得第一年经营收入利润为36万元占投资总额２00万得１8%。其中,第二年利润收入72、24万元,占回收投资总额3６%;第三年利润收入1１0、1万元,占５５、05%。以后,预计3年回收所有酒店投资成本，属经济性酒店投资成本正常回收范围内!
1、4、4第三年转让价格预测
利用收益法对本酒店3年后得市值进行预估。根据酒店整个经营期间得净现金流量贴现,预计届时连同营业执照及8０间房间数量得市场价值为400万左右。
1、5项目财务评价
1、5、1静态盈利能力
项目总投资额为2０0万元。
项目利润总额400万元,税后利润3８0万元。
项目内部收益率为2６、92%。
项目投资利润率达到1９0%。
全部投资回收期为：13年(含建设期两年)。即单纯通过酒店经营得收益,经营13年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示:
序号
指标名称
单位
数量
１
项目总投资
万元
３9040
2
营业收入
万元
132０07
3
营业税金及附加
万元
3590
4
利润总额
万元
89３77
5
所得税
万元
223４４
6
税后利润
万元
67033
7
内部收益率
%
26、92%
8
投资利润率
%
172%
?1、5、2动态盈利能力
根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况,绘制成全部投资累计净现金流量表,并依此计算本项目各项动态经济指标。
全部投资财务净现值为1１9920万元大于0,项目可行。
全部投资内部收益率为２６、92%,