房地产投资环境与市场分析;房地产投资环境与市场分析;
任务1房地产投资环境分析
报告撰写
;一、房地产项目投资环境的概念
环境与投资环境的含义
环境是指同某系统密切相关，但不属于该系统本身的东西。
最初的投资环境研究，主要关注的是投资区域范围内的自然地理环境和基础设施等基本物质条件。现在的投资环境，就是指资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源条件、基础设施、政治环境、经济环境和社会文化条件等有关因素。;一、房地产项目投资环境的概念
环境与投资环境的概念
房地产项目投资环境，是指房地产投资所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称，是某区域系统对房地产投资和房地产资本流动之间影响要素的总和。;二、房地产项目投资环境分析的基本任务
分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确、房地产项目投资是否合理
对房地产项目开发的建设条件进行评价
通过系统分析与综合评价，选择最佳的房地产建设地址;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
政治环境分析
政治局势
政策制度
土地政策
金融政策
税收政策
政府管理服务水平;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
经济环境分析
宏观经济环境分析
国民经济整体情况分析
固定资产投资分析
通货膨胀分析
城乡居民购买能力分析;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
经济环境分析
地区经济环境分析
反映地区经济实力的指标
反映地区经济结构方面的指标
反映地区经济活力的指标
地区内重大经济项目分析;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
社会文化环境分析
地理区位
社会秩序
社会信誉
社会服务
人口情况;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
宗地现状分析
项目用地情况
项目地上、地下情况分析
项目周边环境分析;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
基础设施环境分析
道路现状及规划发展情况
永久性供电和临时施工用电情况
供水情况
污水、雨水排放情况
通讯情况
燃气情况
供热情况;三、房地产项目投资环境分析的主要内容
配套设施环境分析
分析项目周边生活配套设施的情况，主要包括交通情况、大中小学及教育质量情况、医院等级及医疗水平、大型购物中心和商场、文化体育及娱乐设施等。
规划环境分析
各地的房地产市场都受到城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、住房建设规划与住房建设年度计划、国民经济和社会发展规划以及其他规划与计划的影响。各种规划和计划都是通过直接或间接影响房地产市场的供给、需求、价格来影响房地产市场。
;四、房地产投资环境分析的主要方法
冷热因素法
政治稳定性
市场机会
经济成长及成就
文化一体化
法律阻止
自然地理条件的优劣
地理与文化差距;四、房地产投资环境分析的主要方法
多因素评价法和关键因素评价法
多因素评价法;
式中,i——第i类投资环境要素；
Wi——第i类因素的权重；
ai、bi、ci、di、ei——为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比（i=1…11）。
投资环境总分数的取值在1～5之间，越接近5，则说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。;四、房地产投资环境分析的主要方法
多因素评价法和关键因素评价法
关键因素评价法;
式中，Wi—第i类要素权重；
Ui—第i类要素评分。
而
式中，j—i类要素下j类子要素；
Wj—i类要素下j类子要素的权重；
ai、bi、ci、di、ei—第i类要素下第j类子要素评价为优、良、中、可、差的百分比。;任务实施
步骤1分析影响房地产投资的主要经济因素
步骤2搜集主要经济要素的相关信息与数据
步骤3对信息、数据进行整理、加工、分类
步骤4对经济要素信息、数据进行统计分析
步骤5利用影响机理和分析方法进行影响分析
步骤6明确报告撰写的思路与提纲
步骤7正式进行经济环境影响分析报告的撰写;A市某宗地房地产开发项目环境分析
;一、房地产市场分析的概念、目的和限度
房地产市场分析的概念
房地产市场分析是研究房地产供给与需求各个方面的市场表现及其影响因素的一种活动。房地产市场分析有广义和狭义之分。
广义的房地产市场分析包括了房地产市场从宏观到微观的各个层面，宏观上包括房地产市场各种环境的影响分析，微观上具体到某个房地产项目的市场占有率和吸纳率。
狭义的房地产市场分析仅指对某一区域范围内的房地产供给、需求、供给缺口的现状及它们的发展趋势进行分析、预测的活动。
本教材所讲的房地产市场分析是指广义的房地产市场分析。;一、房地产??场分析的概念、目的和限度
房地产市场分析的目的
利用房地产市场分析做好投资决策
房地