房地产开发项目财务评价;房地产开发项目财务评价;
任务1财务评价基本报表的解读和编制
;一、财务评价概述
财务评价的概念
财务评价是在国家现行财税制度和价格体系下，分析预测项目的财务效益和作用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性的方法。
财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的方法进行，并用财务评价指标分别和相应的基准参数。;一、财务评价概述
财务评价的工作程序和内容
搜集、整理和计算有关基础财务数据资料
编制基本财务报表
财务分析指标的计算与评价
进行不确定性分析
由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论;一、财务评价概述
财务评价的作用
衡量项目的盈利能力
衡量项目的清偿能力
衡量项目的资金平衡能力;二、基本财务报表的编制
现金流量表
资金来源与运用表
利润表;任务1财务评价基本报表的解读和编制;任务1财务评价基本报表的解读和编制;任务1财务评价基本报表的解读和编制;任务1财务评价基本报表的解读和编制;任务1财务评价基本报表的解读和编制;
任务2财务评价指标计算
;一、财务评价指标的分类
项目财务状况是通过一系列财务评价指标反映出来的。这些指标可以分为价值型指标（财务净现值、财务净年值、费用现值、费用年值等）、效率型指标（财务净现值率、投资报酬率、财务内部收益率等）和期限型指标（投资回收期）。
若从是否考虑时间因素的影响，可以将财务评价指标分为动态评价指标和静态评价指标。静态评价指标是指不考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如静态投资回收期、投资报酬率等。动态评价指标是指考虑时间因素对项目资金的影响的评价指标，如财务净现值、财务内部收益率等。
;二、财务评价指标的计算
房地产开发项目财务盈利能力分析
财务净现值（FNPV）
财务内部收益率（FIRR）
投资回收期
静态投资回收期
动态投资回收期;二、财务评价指标的计算
房地产开发项目财务盈利能力分析
投资利润率
资本金利润率
资本金净利润率;二、财务评价指标的计算
房地产开发项目清偿能力分析
单利计息与复利计息
单利计息
复利计息;二、财务评价指标的计算
房地产开发项目清偿能力分析
有效利率与名义利率
有效利率：以一年为计息基础，等于每一计息期的利率与每年的计息期数的乘积
名义利率：采用复利计算方法，把各种不同计息期的利率换算成以年为计息期的利率
关系;二、财务评价指标的计算
房地产开发项目清偿能力分析
借款利息的计算方法
假定借款发生当期均在期中支用，按半期计息，其后各期按全期计息；还款当期按期末偿还，按全期计息
等额偿还本金和利息总额的计算公式
等额还本，利息照付计算公式;二、财务评价指标的计算
房地产开发项目清偿能力分析
借款偿还期的计算方法
国内借款偿还期：在国家规定及房地产项目具体财务条件下，在房地产项目开发经营期内，使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金，偿还房地产项目借款本息（I。）所需要的时间
国外借款偿还期