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办公市场分析|临空区块
临空区块作为上海虹桥临空经济示范区的核心商务办公集聚区，紧邻虹桥综合交通枢纽，依托轨道交通网络与定制化通勤巴士系统，同步衔接虹桥国际机场、高铁枢纽及G2京沪高速、G50沪渝高速等国家级交通干线，构建起立体化市内交通体系，实现陆空联运的高效出行保障，为企业商务活动提供良好的区位通达性。
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在临空经济示范区专项政策的扶持下，区块通过产业引导政策与虹桥商务区实现产业联动发展，已形成优质企业集聚效应，包括跨国企业区域总部及产业链上下游企业集群。叠加虹桥国际中央商务区的产业外溢效应，区块内已构建起以现代服务业为主导的商务生态体系，商务氛围较为浓厚。
01区块基本情况
临空区块地处长宁区虹桥临空经济示范区核心地带，与虹桥综合交通枢纽形成战略协同。区域交通配套呈现南强北弱格局：南部依托轨道交通2号线淞虹路站形成交通节点，北部则主要依赖776路等常规公交线路及临空园区环线巴士，来维持基础通勤。商业布局同步显现出空间梯度，南部通过长宁ArtPark大融城、上海荟聚等标杆性商业综合体来实现配套升级；北部仍以办公项目的配套底商为主，延续传统社区商业形态。
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数据来源：城市资管服务云平台
作为虹桥临空经济示范区的政策赋能区，临空区块通过“重点产业目录+专项扶持政策”双轮驱动机制，加速优质产业集聚。当前，该区块已形成以租赁和商务服务业、批发零售业为主导的产业基础，同步推进科技服务、信息技术服务等产业的导入，以实现产业结构的优化升级。在虹桥国际开放枢纽政策红利辐射下，区块已实现航空服务、数字经济的双链集聚，目前已构建起“航空服务+数字科技”双核驱动的创新生态体系，成功引进东方航空、科大讯飞、史泰博等行业领军企业，并吸引携程、爱奇艺等上市公司的区域总部入驻，形成总部经济与创新经济协同发展的产业格局。
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02区块价格分析
数据来源：城市资管服务云平台
高端市场
临空区块高端市场自2022年以来呈现持续下行态势，办公平均租金从4.5元/㎡·日阶梯式下降至2025年第一季度的3.85元/㎡·日，累计降幅达14.4%。尽管2023年底曾现短期筑底迹象，但受供需失衡影响未能实现有效反弹。由于毗邻虹桥商务区，临空区块与虹桥商务区的目标客群高度重叠，进而形成了跨区域的竞争格局。同时，区域供应结构以单体规模较大的园区项目为主，去化周期普遍承压。2024年入市的上海荟聚综合体项目虽实现70%开业出租率，但其中部分为区域既有租户迁移，整体吸纳量未显著提升。当前，高端市场整体空置率已超20%。
中、低端市场
临空区块中、低端办公产品以超70%的供应占比构成市场基本盘，但同质化竞争加剧导致价格水平持续走弱。自2022年市场进入下行周期以来，中端市场租金由4元/㎡·日降至3.4元/㎡·日，低端市场由3.3元/㎡·日降至2.8元/㎡·日，累计跌幅均达15%。随着办公租赁市场下行趋势的加剧，各档次租金差距逐渐
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收窄，中端租户以同等成本向高端市场迁移，同时低端客户受经济环境影响缩减租赁面积，形成双向挤压效应。当前，中、低端市场空置率已超25%，产品迭代滞后叠加租户黏性减弱的结构性矛盾日益凸显。尤其值得关注的是，在租户预算普遍缩减的背景下，中端项目因缺乏特色产业载体定位，正面临高端市场降维竞争以及低端市场价格战的双重冲击，租赁动能修复难度显著高于市场预期。
03区块SWOT分析
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04个案分析
数据来源：城市资管服务云平台
HQ天会广场位于临空区块东南侧，前身为凌空SOHO项目，2017年经基汇资本旗下基金通过大宗交易完成资本化运作，2019年实现品牌焕新。项目总建筑面积约35万平方米，包含12幢标准办公楼，均为大业主产权。每栋建筑共11层，其中首层为商业配套，2-11层为办公载体。
租金方面，2023年该项目办公租金报价在4.8-5.2元/㎡?日，2024年至今，报价维持在4.5元/㎡?日。受市场租金普降引发的比价效应压力影响，目前议价空间较大，商务条款也较为宽松。针对承租面积超500平方米的企业客户，在3年起租期基础上，可享5-6个月的免租期。
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数据来源：城市资管服务云平台
项目租户以租赁和商务服务业为主、占比高达30%，批发和零售业与住宿和餐饮业紧随其后，分别占到20%和15%，另外还有部分来自信息传输、软件和信息技术服务业与科技等行业的企业入驻。
作为临空区块内较早投入运营的大型商务综合体，HQ天会广场虽已形成体系化租赁运营能力，但其建筑美学与功能效能的矛盾正制约资产价值释放。项目折线形外立面的艺术化设计衍生出特殊空间结构，两