2025年高等教育经济类自考-00122房地产评估笔试考试历年典型考题及考点含含答案
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第1卷
一.参考题库(共100题)
1.贡献原则是房地产评估中收益法和剩余法的基础。
2.一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。
3.收益法适合于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、公寓、学校、公园等。
4.下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是（）。
A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买
B、买者和卖者的人有限
C、买者和卖者都有进出市场的自由
D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格
5.按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为（）。
A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
6.某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A、43.2%
B、50%
C、56.8%
D、70%
7.成本法中的利润是（）。
A、正常条件下的平均利润
B、个别开发商的利润
C、开发商的平均实际利润
D、开发商预期的平均利润
8.某宗房地产是于4年前以竞拍方式取得，当时获得的土地使用期限为40年并约定不可续期。经过分析其实际收益比较接近市场平均水平，而且已知其在过去4年里的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元。预计其未来每年的净收益基本稳定，报酬率为8%。计算该宗房地产当前的收益价格为多少万元？
9.某商品住宅总价为100万元，首付款为40%，其余为抵押贷款，贷款期限为20年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为6%。则其综合资本化率为（）。
A、7.5%
B、6.9%
C、6.6%
D、6%
10.一个地区房地产价格总水平与该地区的经济发展状况成正比关系。
11.某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（）元/m2。
A、200
B、300
C、700
D、1000
12.李某于2008年花70万元购得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小区上风位建了一座化工厂，致使空气中时常有一股酸臭味。于是李某在2012年底将该住房以60万元低价转售，则引起减价的折旧因素有（）。
A、物质折旧
B、经济折旧
C、功能折旧
D、区位折旧
13.在运用成本法时最主要的有（）。
A、区分计划成本和实际成本
B、区分实际成本和客观成本
C、结合实际成本来确定评估价值
D、结合实际开发利润来确定评估价值
E、结合市场供求分析来确定评估价值
14.资产评估结论是专家的专业判断和专家意见，因此具有强制执行的效力，资产评估结论应该直接等于资产交易的价格。
15.某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）。
A、10.2万元
B、11.0万元
C、11.3万元
D、11.5万元
16.房地产价格是由房地产的（）这两种相反的力量共同作用的结果。
A、供需与价格
B、需求与价格