2025年资产评估师资产评估实务（一）模拟试卷——不动产评估实务与机器设备评估技巧对比
一、选择题（每题2分，共20分）
1.下列不属于不动产评估特点的是：
A.不动产评估是对不动产价值的评估
B.不动产评估是对不动产未来收益的评估
C.不动产评估是对不动产市场价值的评估
D.不动产评估是对不动产投资价值的评估
2.下列关于机器设备评估方法的说法，正确的是：
A.机器设备评估方法主要适用于生产性资产的评估
B.机器设备评估方法主要适用于无形资产的评估
C.机器设备评估方法主要适用于经营性资产的评估
D.机器设备评估方法主要适用于投资性资产的评估
3.不动产评估的基本原则不包括：
A.公平交易原则
B.现时市场原则
C.实际用途原则
D.税收政策原则
4.下列关于机器设备折旧的说法，错误的是：
A.机器设备的折旧是指设备在使用过程中因损耗而减少的价值
B.机器设备的折旧可以分为有形折旧和无形折旧
C.机器设备的折旧方法有直线法、年数总和法、工作量法等
D.机器设备的折旧与设备的初始价值无关
5.下列关于不动产评估的程序，正确的是：
A.确定评估目的和评估对象
B.收集和分析评估所需资料
C.确定评估方法和评估参数
D.编制评估报告
6.下列关于机器设备评估程序，错误的是：
A.确定评估目的和评估对象
B.收集和分析评估所需资料
C.确定评估方法和评估参数
D.编制评估报告，进行验收和交付
7.不动产评估中的收益法是指：
A.以不动产的过去收益为基础，估算未来收益
B.以不动产的现时收益为基础，估算未来收益
C.以不动产的未来收益为基础，估算现时收益
D.以不动产的现时收益为基础，估算过去收益
8.下列关于机器设备评估中的成本法，正确的是：
A.成本法是以设备的原始成本为基础，扣除折旧后的价值
B.成本法是以设备的重置成本为基础，扣除折旧后的价值
C.成本法是以设备的账面价值为基础，扣除折旧后的价值
D.成本法是以设备的可回收价值为基础，扣除折旧后的价值
9.下列关于不动产评估中的市场法，错误的是：
A.市场法是以不动产在市场上的交易价格为基础，估算其价值
B.市场法适用于市场交易活跃的不动产评估
C.市场法适用于土地、房屋等不动产评估
D.市场法不适用于投资性不动产评估
10.下列关于机器设备评估中的市场法，正确的是：
A.市场法是以设备在市场上的交易价格为基础，估算其价值
B.市场法适用于市场交易活跃的设备评估
C.市场法适用于生产性设备评估
D.市场法不适用于投资性设备评估
二、简答题（每题5分，共10分）
1.简述不动产评估的基本原则。
2.简述机器设备评估的方法。
三、论述题（10分）
试比较不动产评估实务与机器设备评估技巧的异同。
四、计算题（每题10分，共30分）
1.某不动产评估师对一栋位于市中心的住宅楼进行评估。该住宅楼共有10层，每层有20套住宅，每套住宅的建筑面积为100平方米，市场平均售价为每平方米8000元。假设该住宅楼的土地面积为1000平方米，土地使用年限为70年，土地取得成本为500万元，土地年折现率为5%。请计算该住宅楼的市场价值。
2.某机器设备评估师对一台生产线设备进行评估。该设备原值为100万元，已使用5年，预计使用年限为10年。根据直线折旧法，设备的年折旧额为5万元。假设设备的重置成本为120万元，设备的市场价值为110万元。请计算该设备的评估价值。
3.某不动产评估师对一块商业用地进行评估。该土地面积为2000平方米，土地使用年限为50年。根据市场法，该地块在过去一年内的交易价格为每平方米20000元。假设该地块的土地取得成本为500万元，土地年折现率为4%。请计算该地块的现值。
五、案例分析题（20分）
某企业拟购买一栋办公楼用于办公，该办公楼位于市中心，交通便利。企业委托评估师对办公楼进行评估。评估师通过市场法、收益法和成本法分别计算出该办公楼的价值。市场法评估结果为1500万元，收益法评估结果为1600万元，成本法评估结果为1550万元。请分析三种评估方法的结果差异，并说明可能导致差异的原因。
六、论述题（20分）
论述不动产评估实务中，如何运用收益法进行评估，并结合实际案例说明收益法的应用。
本次试卷答案如下：
一、选择题
1.B
解析：不动产评估是对不动产价值的评估，但不限于未来收益，还包括市场价值和投资价值。
2.A
解析：机器设备评估方法主要针对有形资产，如生产性资产。
3.D
解析：税收政策原则不属于不动产评估的基本原则，而是评估中的一个考虑因素。
4.D
解析：机器设备的折旧与设备的初始价值有关，折旧是根据设备的价值和使用年限来计算的。
5.A
解析：