住房反向抵押养老保险：困境、成因与重构
杜启霞
摘要：作为一项致力于养老的金融政策，住房反向抵押养老保险在以往试点中遭遇了搁浅。文章全面梳理了其在实施过程
中面临的主要障碍，深入分析了问题的成因，并提出了符合逻辑的、务实的政策建议。作者认为政府应该介入建立并完善风险分
担与化解机制，向公众申明以房养老政策定位，按年租制缴纳租金以推动住宅类国有建设用地产权有偿续期等措施，以促进该
政策的发展与运行。
关键词：人12：老龄化；住房反向抵押；养老保险
中图分类号：F842文献标识码：A文章编号：1008—4428(2015)04—12O一03
一、引言’种类、贷款市场的发展状况、对象及其相应的防范措施来引入住
我国人口老龄化问题已经十分严重。2011年中国人口发展房反向抵押贷款(胡江涛、曾祥瑞，1995)。随后的研究表明以住
报告数据显示，我国60岁及以上人口达到18499万人，占总人房反向抵押贷款为基础、以年金为支付方式的寿险险种较为适
口的13．7％1。显然，我国目前已经进入了老龄化社会阶段。与此合我国的国情(孟晓苏，2002)。然而，作为一项金融政策，其市场
同时，老年抚养系数①不断上升。数据显示，我国老年抚养系数为前景也是学术界比较关心的问题。柴效武(2o07)对住房反向抵押
12．25％，比2010年增加了0．35个百分点。老龄化的加快以及养贷款在我国的市场供给状况进行了预先探讨，他主要从供给机构
老抚养比的大幅上升，昭示以家庭保障为主的养老方式面临严选择及各类机构参与该项业务的利弊方面进行了比较评析。
峻的挑战。综上，以往的研究中都对于住房反向抵押养老保险的可行
与此同时，随着近年来城市化进程的加快以及住房制度的性、必要性以及风险进行了研究。但是对于中国试点搁浅的困境
改革，我国城镇居民住房的自有率明显提高。2010年我国城镇居没有更为细致的研究。鉴于此，本文尝试分析住房反向抵押贷款
民住房自有率高达89．3％，其中，11．2％的家庭拥有原有私房，实行涉及到的供求双方面临的困境以及其成因，并以市场内部
40．1％的家庭拥有房改私房，38．O％的家庭拥有商品房。因此，利的供求双方以及市场外部的宏观环境为分析视角提出政策重构
用市场机制完善养老保障政策设计，以适应个性化的养老保险的建议。
需求就成为必然。住房反向抵押养老保险应运而生。二、住房反向抵押养老保险面临的困境
住房反向抵押贷款最早起源于欧洲的英格兰，随后在美国、(一)精确定价有难度
英国、法国、新加坡、加拿大等国家得到了广泛推广，也取得了一住房反向抵押养老保险作为一项金融政策，涉及到供给
系列研究成果。MitcheH和Piggott(2005)对住房反向抵押贷款定方——有房产缺乏稳定收入的老年人以及需求方——银行、保
价的研究表明：在政府财政资金短缺的情况下，开展住房反向抵险公司等金融机构。在抵押市场下供求双方均衡价格的精确定
押贷款不失为一种提高老年人消费水平的方法。但是价存在着很大的难度，而价格却是决定双方行为的首要因素。早
Ngel—ChoonChia和AlbertKCTsui(2005)的研究指出如果以国际在2005年，国内一些机构就启动了针对老年人的以房养老功能
通行的所得替代率70％的标准来判断，则此金融产品对老年人的金融服务，虽然不是真正的住房反向抵押养老保险，是类反向
则不具有吸引力。可见，住房反向抵押贷款养老保险可谓有市场抵押贷款产品⑦，但却从其探索实践中可以看到，抵押房产的估
但有边界条件，识别需求、破解约束与政策设计非常关键。价不合理、难以满足老年人的养老需求导致试点情况不佳，公众
国内最早是通过介绍美国住房反向抵押贷款的贷款风险、