评估-综合案例
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机器设备评估
机器设备评估综合案例１:
被评估对象为甲企业于2０10年12月３1日购入得一台设备,该设备生产能力为年产产品100万件,设计使用年限为10年,当时得设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用,并使设备保持在全新状态。评估基准日为20１4年１2月31日。
评估人员经调查获知,目前该种设备已经改型,与改型后得设备相比,被评估设备在设计生产能力相同得条件下,需增加操作工人2人,在达到设计生产能力得条件下每年增加设备运转能耗费用4万元。同时,由于该设备生产得产品市场需求下降,要使产品不积压,每年只能生产8０万件。经调查,根据有关规定,该种设备自投入使用之日起,１0年必须报废。该类设备得规模经济效益指数为0、８,评估基准日之前5年内,该设备得价格指数每年递增4%,行业内操作工人得平均人工费用为每人每月１2０0元(含工资、保险费、福利费等),行业适用折现率为10%,企业正常纳税。
求该设备于评估基准日得评估值。
机器设备评估综合案例2:
某被评估得设备购建于2０1０年６月,账面原值100万元,２0１３年6月对该设备进行了技术改造,以便使用某种专利技术,改造投资10万元。2014年6月对该设备进行评估,评估基准日为201４年６月３0日。
调查表明,该类设备得定基价格指数在2010年6月、２０11、6、2012、６、2０13、6、2014年6月分别为10５%、１１0%,110％、11５%、12０%。
被评估设备得月人工成本比同类设备节约10０0元,被评估设备所在企业得正常投资报酬率为10%,规模效益指数为0、７,该企业为正常纳税企业。
经过了解,得知该设备在评估使用期间因技术改造等原因,其实际利用率为正常利用率得60%,经过评估人员得鉴定分析认为,被评估设备尚可使用6年,预计评估基准日后其利用率可达到设计标准得80%。
根据上述调查资料,求待评估设备得价值。
参考答案
1)估算重置成本
重置成本=1０0×120%÷10５%+１0×12０%÷１15%＝124、72(万元)
2)估算实体性贬值:实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
a、加权投资年限=４×1１4、29÷１２4、７2+１×10、43÷12４、72＝３、75年
b、实体性贬值率＝3、75×60%÷(３、７5×60%+6)＝27、２7%
ｃ、实体性贬值=1２4、７2×2７、27%＝3４(万元)
3)估算功能性贬值
a、被评估设备年净超额运营成本=-12000×(1－25％)＝-９000(元)
b、功能性贬值额=-9000×(P/A,１0%,6)=-3、92万
4)估算经济性贬值
a、经济性贬值率＝[1－(80%÷１00％)0、7]×10０%＝14、46%
b、经济性贬值=重置成本×经济性贬值率
＝(124、72-34+3、９2)×1４、46％=１3、68(万元)
5)求设备价值
待评估设备得价值＝重置成本-实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
=124、72－34+3、9２－１3、6８=8０、96＝８1(万元)
房地产价值评估(教材案例)
评估案例
1、评估对象房地产概况
评估对象房地产为滨海市黄海路80号红光小区第8号楼一层公建,建筑面积１400平方米,具体情况如下:
(1)位置与环境。评估对象房地产位于滨海市黄海路80号阳光住宅小区,小区北面靠山,南面俯瞰大海,地势北高南低,依山望水。小区南靠滨海市主要交通干道黄海南路,总建筑面积16万平方米,各类住宅共1300套。
规划为南北向３0栋多层和小高层住宅。小区中央设有宽阔得中央公园,各种配套设施齐全,小区内得交通组织体系采用完全人车分流设计,车道全部设置在社区得外围,真正确保住宅区内部居住生活环境得安静与安全。小区周边交通发达,通过此地得有十几路交通线路。
(２)占用土地得基本情况。该评估对象为住宅区,该小区总占地面积9８000平方米,其中商业用地9900平方米,住宅用地８8１00平方米。根据滨海市政府［200７]４０号文件,该地块土地级别为六级。目前已取得了国有土地使用证,证号为滨海市国用(２009)字第18８号。
(3)评估对象房屋得基本情况。该评估对象房屋就就是红光小区第8号楼,建于2006年,一层为公建,８号楼共13层,总建筑面积１1000平方米,其中一层公建１４0０平方米。
公建层高3、３米,全部为框架结构,按八级抗震烈度设防。8号楼位于整个小区得中心,中央公园得北侧。评估对象房屋得外装修为塑钢门窗,西班牙瓦,进口高档外墙黏土砖;内装修为水泥地面,墙面、天棚刮