养老政策视角的房产税问题探析
于春敏詹慧敏
摘要:养老问题是我国社会面临的一个重大社会问题，养老模式无非三种：市场模式、政府和社会模式、市场+
政府和社会的模式。中国人对购置房产情有独钟，所积累的房产对于老人的养老具有明显的经济意义、金融
意义和家庭供养意义。贸然实施房产税对老人的经济自足具有比较大的负面影响，从养老政策的角度看，短
期内不宜出台房产税。即使必须实施房产税政策，也要从宽处理免税面积，并在豁免交税人群方面照顾到老
年人的实际利益。
关键词:养老政策;房产；房产税
作者简介:于春敏，上海立信会计金融学院法学院副院长、副教授,复旦大学法学院博士后流动站研究人员；
詹慧敏，福建师范大学法学院研究生。
中图分类号:F812文献标识码:A文章编号：1008-1569(2019)04-0239-07
通观各国的养老资金来源，老年人除了获得养老金、基本医疗保险来支持自己的暮年生活
之外，还可通过收取房租、房屋“以大换小”、反向抵押贷款等多种方式获取养老资金，①甚至可
出售房产来提升自己的经济能力，其基本前提就是老人有房产甚至有多套房产来解决居家养
老之现金不足问题。根据《十三届全国人大常委会立法规划》，《中华人民共和国房地产税法》
是第一类立法项目，属于“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”%这样看来,房产
税②改革势在必行,这引起社会和学界普遍关注，也让诸多试图通过房产为自己老年生活奠定
较好物质基础的中年人产生踌躇，甚至担心房产会成为未来生活的一种负担％如何协调房产
税与购房养老之间的关系问题，在我国迅速步入深度老年社会的现实状况下，是值得重视的一
个问题％
基金项目：上海哲学社会科学规划基金一般项目“大数据与金融业深度融合背景下个人金融信息权的民法保
护研究(项目编号：2017BFX010)。
①关于反向抵押贷款的可行性、域外经验及我国的可能制度选择的研究，可参见谢天长、于春敏:《居家养老与反向抵押贷
款制度之构建》，《东南学术》2011年第3期。
②广义的房地产税是一个综合概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税；目前社会广泛关注的,
包括本文讨论的房地产税是狭义的、针对居民住宅征收的财产税，在下文中均简称“房产税”。
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《东南学术》2019年第4期
一、严重老龄化社会形态下多样化的养老类型
有很多的数据和方式说明，我国已经快速进入老龄化社会，而且很快就会进入严重的老龄
化社会阶段。《中国城市养老指数蓝皮书2017#指出：“中国不仅是世界上人口最多的国家，而
且是世界老龄人口最多的国家,且人口年龄结构老化在各地区也是趋势愈发明显，我国已步入
老龄化社会。”①严重的老龄化问题是不可能经由某种统一的养老模式解决的,这些养老模式
从资金来源渠道上看，大致可分成如下三种类型。
（一）“市场化养老”类型
市场化养老就是依靠老人自身的经济能力（含积蓄、养老金和当下的投资收入）来维持自
身的养老经济需要，包括日常生活开支、旅游或其他文化消费、购买居家养老服务、聘请保姆或
其他人员的照顾费用等。经济条件好的老,有条件选择完全市场化的养老方式，他们可以居
家养老,或者到比较舒适的养老机构里养老,购买比较优质的养老服务。这种养老类型的重要
基础在于老人自身的经济能力，将来可能有不少老人会通过市场的方式来解决养老问题。
但也要看到，养老是一个长期的过程，而且币值处于变动不居的状态，物价尤其是购买服
务的价格一直处于不断上升的过程中。如何确保老人有可靠、稳定、足额的养老资金是一个难
以把握的状态，而且各人对于养老服务需求不一样,市场化的服务机构容易提供均质的服务,
比较难以提供符合个性的养老服务要求。我国已有地方规划集中养老的区域，诸如养老小镇、
养老社区等;也开始实施特定市场化的养老机构或区域，北京的太阳城、上海的亲和源等即是。
北京太阳城养老公寓和上海亲和源养老社区的经验曾试图促进其他地区将大规模的资金投入
到高端养老社区建设中来，但并未取得预想中的效果。②政府也在大力推动市场化的养老模