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“以房养老’’未来应以政府为主导
口杨峥
“以房养老”，简言之，老人1我国尚未见大面积
以自己住房获得的收入用以支付成功案例
养老费用的行为。可以分为两种
形式：第一，拥有独立住房产权反向抵押贷款的养老模式最
的老人，将住房出售或者出租，初由荷兰发明，上世纪60年代
将售房款或租金用于养老消费；在美国诞生，i十年后这一概念
第二，委托相关机构代为运作，才引入我国，然而真正有机构试
或由金融机构依据房屋价值比例水这一领域还是在2000年以后。
确定最高贷款限额(1oan．to—value，2005年，南京汤山的“温泉
LTV．澳大利亚的反向抵押贷款金留园”老年公寓在全国率先尝试。
额最高可达房屋价值的50％，美公信力的缺乏导致运营期间仅办
国则视申请人的实际情况确定，理了少数几笔业务，最终由于经
差异很大)用于发放老年消费贷济纠纷而宣告失败；2007年，
款，或由养老机构将老人的住房海住房公积金管理巾心推出“住
出售或出租，用以抵减养老费用。房白助养老”项目。经过三年的
2013年，国务院发布《关运作，由于多数老人无法接受项
于加快发展养老服务业的若干意目开始时就将房屋产权出售给住
见》(国发2『013]35号)，提出“开房公积金管理中心，项目试点被
展老年人住房反向抵押养老保险迫停止，且“无恢复时间表”；
试点”。《意见》中提出的住房也是在2007年，北京市中大恒
反向抵押养老保险显然是由第三基房地产经纪有限公司和北京寿
方机构参与的养老模式，以期通山福海国际养老服务中心联合推
过正式文件的形式助推这一新型出“养老房屋银行”，因为商、
作者天津财经大学养老模式在我国得到发展。机构缺乏公信力以及覆盖区域范
42／201410，i盔，业
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围有限，短短半年时问即告业务期的收入(退休金和储蓄)不能重已接近总人口的20％(1990年
停止；2008年，杭州市上城区湖满足消费支出。这又包括两种情16．77％，2000年16．27％，2010
滨街道推出了四种可选择的“以况：第一，有一定的经济基础，年18．49％)。根据美国规定，申
房养老”模式，同样是老人不愿追求更高的生活品质。第二，没请HECM必须是62岁以上、以
失去房屋产权或以“好房换差房”有生活来源或者收入十分微薄，自居住房为抵押品且无其他债务
的方式，只有少数老人选择了“以“被迫”以住房等资产来满足基的老人。1