南京市XX小区选聘物业方案
一、总则
1.本方案为物业管理项目XX小区选聘物业方法，依据南京市物业管理相关规定及小区
《业主大会议事规则》规定，仅适用于本项目的选聘。
2.本次选聘采用业主大会选聘(业主投票表决)。
3.根据《南京市业主大会选聘物业服务企业实施细则》规定，组建选聘工作小组(业主
委员会成员4人、其他业主成员18人，邀请的社区工作人员1人无投票权,共23人组成)负
责本次的选聘物业评审工作，并接受政府代表、业委会、业主代表共同监督。
4.选聘原则:
本项目选聘工作小组应依法按下属原则进行选聘:
(1)公开、公平、公正和诚实信用的原则;
(2)科学、合理选聘原则;
(3)反不正当竞争原则。
二、应聘企业资格要求
1.具有独立法人资格，近两年内未曾被列入本市物业行业失信企业信息名录，同时未被
人民法院列入失信被执行人名单;
2.拟派项目负责人应至少有五年以上的物业管理工作经历或有三年以上项目经理任职
经历。要求承诺，派任的项目负责人必须亲自全程参与本项目选聘的现场勘查、文件制定及
说明、答辩等环节(未经业委会同意，不得更换拟定项目经理)。
3.本次选聘不接受联合体应聘、不得挂靠应聘。应聘企业需为独立法人，中选后不允许
分包、转包(如绿化、保洁、安保等)。若分包或转包，则视为违约，XX业主委员会可以不用
负担任何责任随时解除合同并追究应聘方违约责任。
4.书面承诺“为本项目按本市法规规定及合同约定独立规范建账”，项目经理具备承接
二手盘小区成功经验，足以协助配合业委会处理解决与前物业、建设单位交接及遗留问题。
5.应有良好的社会信誉:(1)前两年不曾列入市物业行业失信企业信息名录或黑榜;(2)前两
年不曾因物业服务事项中的违法违规行为遭到行政处罚，且罚款金额在5000元以上的;(3)
在承接和管理项目过程中，不存在承诺不兑现、拖欠公共收益、账目不清等失信行为;(4)任
期内曾发生过保全业主大会关于物业选聘的诉讼案件的物业企业不得参与。
6.对XX小区不存在以下行为:应聘人及其母、子公司损害业主公共利益、未经业主大会
同意侵占或出租公共用房、未按合同约定结清公共收益且仍未主动改正。
三、物业服务企业选聘流程
1.发布选聘物业公告(在江苏省招投标公共服务平台、小区宣传栏显著位置公示、微信
等的方式发布);
2.接受物业服务企业报名:
3.告知资格预审(入围)物业服务企业名单;
4.入围物业服务企业在小区显著位置如实展示企业简介、信用等相关资料，拟派项目负
责人简历(包括:拟派项目负责人任命书、岗位证书、工作经历)，物业服务标准等;
5.召开物业服务企业现场答辩会，选聘工作小组根据应聘人拟派项目负责人对应聘方案
的讲解，以及拟派项目负责人答辩(即回答业主提问)情况这两个部分进行打分，在规定时间
内投票(多选二)。从各家物业公司按得票多少顺序排列，以最多票和次多票(若出现同票现象，
由选聘小组投票决定名次)，分别确定二家物业企业,进晋级业主大会作为选聘对象;
6.公布晋级结果在小区显著位置，并公布晋级企业有关情况(管理思路，服务承诺，重
难点、收费服务标准、公共收益分配、小区三年以上的规划方案方案等)，并公示物业服务
合同;
7.按规定召开业主大会投票表决，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数
占比三分之二以上的业主参与表决，且应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表
决人数过半的业主同意最终确定一家中标企业，并签订物业服务合同。
四、物业管理服务收费标准及服务标准
(一)物业服务费报价:本次选聘采取限定物业服务费最高价，应聘单位可在下述限定价以
下自行报价,超出限定最高价的报价均为无效应聘;本物业服务费报包含小区的公共能耗费,
即公摊水电费0.15元/月/㎡不再向业主另行收取。
1.住宅、商业、幼儿园、储藏室按房屋的建筑面积计算收费:
2
①1-71栋的普通住宅为1.3元/月/m;
2
②1-71栋的开发商储藏室为1.3元/月/m;
2
③幼儿园