划拨土地转让的处置
一、划拨土地使用权的含义及特点
根据《条例》、1992年土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》、《城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)等规定，划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民依法批准，通过除出让土地使用权以外的各种方式，除缴纳补偿、安置等费用外或完全无偿取得的国有土地使用权。其特点有：
(1)取得的法定性。即要取得划拨土地使用权，其用途必须符合法律规定，并且必须经过有批准权的批准。
(2)取得的无偿性。这是划拨土地使用权与出让土地使用权的本质区别，即划拨土地使用权取得者除缴纳补偿、安置费外无须向国有土地的所有权人即支付土地使用费;而出让土地使用权人则必须向国有土地的所有权人即支付包含土地使用费在内的土地使用权出让金。
(3)使用的无期限性。依照法律规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
(4)权利的受限制性，划拨土地使用权人不能随意地处分其划拨土地使用权。要处分，必须经过有批准权的批准。
二、《房地产管理法》实施后，划拨土地使用权转让分为三种情形处理
1、划拨土地使用权未经批准转让无效，但在起诉前经批准并办理出让手续的则有效。《房地产管理》第十一条规定，“土地使用权人未经有批准权的人民批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”这就是说，在起诉前，转让人经有批准权的批准办理了土地使用权出让手续的，则转让人与受让人间的合同按有效的土地使用权转让合同处理。而实际上，这时转让的已不是划拨的土地使用权，而是已转化为出让的土地使用权。这里遵循的还是《条例》确立的“先出让后转让”的原则，只不过办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
2、划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。《房地产管理》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”该规定的法律依据应为《房地产管理法》第三十九条第一款的规定，但弥补了《房地产管理法》对转让人与受让人订立的合同没有明确定性易产生争议的缺陷，将其明确定性为补偿性质的合同，并将受让人办理出让手续的时间宽延到了起诉前。
3、划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。《房地产管理》第十三条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”及第三十九条第二款的规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴或者作其他处理。”而实际上，这时已不是划拨土地使用权的转让，而是划拨土地使用权的重新划拨，当然，这里的受让人必须按法律规定具有划拨土地使用资格。由于原划拨土地使用权人取得该土地使用权时，可能支付了相应的补偿、安置等费用，转让该土地使用权时可能有地上附着物或存在职工安置等问题，新的划拨土地使用权人支付补偿、安置等费用也符合划拨土地使用权取得条件的法律规定。
三、划拨土地使用权转让必须特别注意以下几个关键问题：
1、有批准权的人民的批准。根据《条例》等规定，有批准权的人民是指市、县人民的土地管理部门。设有区的市，其权利部门仍是市级主管部门而不是区级主管部门。
2、批准的依据。划拨土地使用权转让必须经过批准，那么有批准权的依据什么来批准呢?根据2002年国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”2004年10月国务院国发(2004)28号文《关于深化严格土地管理的决定》以最高行政命令重申，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌出让，经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金。因此，如果原划拨土地使用权人与受让人协议将划拨土地使用权转让后用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则很可能永远得不到的批准，如此则转让合同无效。
4、取得批准的时限。“起诉前”是该《房地产管理》贯彻始终的一个“无效合同”补正为“有效合同”的时间截止点，原划拨土地使用权人在起诉前经过主管部门的追认批准，则转让人与受让人签署的合同就有效。