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一、周期量价总结及展望 7

（一）总需求情况：二手规模回升，新房表现平淡，交易中枢稳定 7

（二）价格表现：供应总量仍然偏高，资产置换需求带来价格分化 19

（三）土地市场：分化加剧，少数城市的狂欢 27

二、政策回顾及展望 31

（一）中央定调延续，更大力度止跌回稳 31

（二）25年以来地产政策大框架稳定，常规政策城改没有太大变化 34

（三）收储尤其土地回购进展相对较快，存量房收储价格高于预期 39

（四）全面放松外资购房，新的政策窗口期信号 42

（五）下半年将进入新的政策窗口期 44

三、25年基本面预测 46

（一）销售预测：预计25年商品房销售面积8.94