证券研究报告

从成本加成到价值回归：商品房定价逻辑的嬗变与未来

——高品质住宅系列报告之三

行业深度报告地产行业强于大市（维持）

2025年8月1日

投资要点

?过往商品房定价为“成本加成”与“预期扰动”:过往房企主要采取成本加成定价策略，其中地价和建安为主要成本支出，房价上涨时期房企毛

利率上涨幅度远低于房价，反映地价上涨为房价上行重要推手；利润加成一方面受市场预期、供求关系扰动，另一方面也是房企在“流速”和

“利润”间的权衡，如2021年以来楼市持续下行，市场供需关系逆转、房企