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现代体育场馆物业管理实务
现代体育场馆是大型社会公建项目类型之一，其属性最具大型社会公建项目的
特征。根据现代体育场馆的物业特点。运营特点、客户特点，其物业管理要着重做
好以下几方面的工作：
一、人力资源配备工作
现代体育场馆建筑规模大、设施设备多、科技含量高、客户群体广等一系列特
点要求专业物业管理企业必须在涉及的每个领域都是专家，因此，要做好以下几个
方面专业人才的配备工作。
①体育专业人才。体育场地使用的规范、体育器材的识别、体育运动的各项要
求，没有专业人才，无法实现现代体育场馆赛事服务，甚至是管理处的保管员也具
有裁判员资格证。
②专业场地维护专业人才。足球草坪、田径跑道都是现代体育场馆的重要设施，
本身价值都是几百万，甚至上千万，维护不当，不仅遭受巨大的经济损失，而且在
同行的竞争中造成很坏的影响，专业场地维护专业人才的引进与培养是关键的一
环。
③高科技专业人才。大型赛事、活动的大屏正常显示、音响设备的安全播放、
检票口的规范操作、运动员休息的热水供应等等每个环节工作，都要求专业人才持
证上岗、熟练排除故障。
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④全方位高素质的服务专业人才。现代体育场馆客户特点要求我们的接待服务
人员综合素质高，语言能力、沟通能力、接待礼仪、处事应变能力等等，是高水准
服务的直接体现，也是企业精神风貌的充分展示。
⑤全民健身的带头人。是群众健身活动的组织者、倡导者。优秀的带头人使公
众活动朝健康化发展，对社会的安定团结起着至关重要的作用。
这么多的专业人才，随着管理水平的不断提高、人才的成长，同时也能为公司
的发展储备大量的人才，利用这储备资源向外扩张，独立承接单项服务也是市场拓
展工作可以开辟新领域、新行业的有力保障。
二、确立物业管理架构现代体育场馆物业使用特点是使用频率远
远低于其他一般物业，超长维护保养期，极短使用期。科学合理安排人力资源、
有效控制人力资源成本是现代体育场馆管理关注的一个重点。
一般物业使用时，物业管理工作均衡性强，时间持久，人员流量变化基本不大，
而体育场馆平常（非大型赛事、活动期）情况下各功能设施都处于停止运行状态，
无需操作，所需人员极少，而←旦进入大型赛事、活动期，则需要大量训练有素的
专业人员，开启各项设施设备、系统，并且满负荷运行，环境保障需在短时间内达
到使用要求安全保卫要各就各位、服务人员要提供准确到位的服务等。招商局物业
武汉公司经过一年多的实际管理表明无论是大型赛事还是商业演出活动（即大型赛
事、活动期），体育场馆使用时需要的各类操作、服务人员是平时日常（非大型赛
事、活动期）管理操作、服务人员的2~6倍，因此，如何设置有效低成本的管理架
构、人员岗位，是现代体育场馆实施专业物业管理的关键所在。
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①日常管理工作组织架构按照大型赛事、活动期设置管理处，按照非大型赛事、
活动期配备部门人员，如武汉体育中心管理处架构设置各部门职能环境部负责合同
范围内保洁内容并协调与环卫部门的关系，场馆服务部负责体育馆内场草坪、跑道
的日常维护和大型赛事、活动期间的服务保障，信息技术部负责体育场馆网络通信、
智能化控制部分的日常维修保养，并保证大型赛事、活动期间监控系统、音响等正
常运行，机电工程部负责体育场馆机电设备部分的日常维修保养，并保证大型赛事、
活动期间电梯、空调等正常运行。
人员配备总数为50人。
在实地考察的体育场馆中，例如上海东亚体育文化中心正式员工324人，杭州
黄龙体育中心编制116人，在岗2C0人左右；广东奥林匹克体育中心编制100人，
在岗160人，基本上是按体育场馆大型赛事、活动期所需人员配置，实际情况是平
常（非大型赛事、活动期）大量人员处于闲置状态。作为微利行业的物业管理，不
可能长期雇佣大批量工作不是那么饱和的员工投入到体育场馆的管理中，在人力资
源成本有效控制上，武汉体育中心采用专业物业管理的优势显露无疑。武汉体育中
心业主单位正式员工13人，主要承担经营职能，而武汉招商局物业则充分发挥集