投投资要点资要点

?过往商品房定价为“成本加成”与“预期扰动”:过往房企主要采取成本加成定价策略，其中地价和建安为主要成本支出，房价上涨时期房企毛

利率上涨幅度远低于房价，反映地价上涨为房价上行重要推手；利润加成一方面受市场预期、供求关系扰动，另一方面也是房企在“流速”和

“利润”间的权衡，如2021年以来楼市持续下行，市场供需关系逆转、房企回款压力下加大降价促销力度，定价重心转向去库存保回款。相比新

房，二手房定价自由、供应灵活，更能快速反应市场变化，房价波动更大，但同时亦利于楼市更快实现供需平衡。

?当下商品房定价逻辑走向分化，价值导向与质价比并存：住房总量不