土地一级二级开发
土地一级二级开发土地一级二级开发
一、土地一级开发
（一）定义
（二）开发流程
（三）开发方案依据
（四）土地一级开发的核心价值
（五）盈利模式
（一）定义
土地一级开发认识误区：
房地产开发≠建筑工程
土地一级开发≠筑路工程
土地一级开发除了看得见的征地拆迁安置及修路等工程，更包含了繁琐的规划修编等技术工作及漫长的审批手续等法务工作
按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体。获得土地一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
（二）开发流程
（三）开发方案依据
（四）土地一级开发的核心价值——调规模、找指标
规模及指标
规模：规划期限内历年指标的总和预期
指标：用地规模的逐年分解计划
调规模的时机
一是每5年正常区域调规（镇、县、市、省四级）
二是临时项目调规（报国务院的行政区划调整、省级以上重点项目等）
找指标的途径
年度新增指标
本部存留的年度新增指标戴帽（重点项目等）
成片存量用地改造（滩涂、盐场、国有水库、旧机场、老矿区等）
城乡增减挂钩
批而未建建设用地空间置换（批而未征、征而未供、供而未建）
填海造地（申请海域使用权）
低丘缓坡试点（规模先用后补、指标单独下达、不列入卫片督查）
灾后重建特批指标
（五）盈利模式
卖协议：协议体现了企业的商务谈判能力，更是企业品牌影响力的综合体现，所以，能够达成协议本身也是有价值的。协议甲方分为各级政府、政府专业部门及政府所属国有企业等，协议深度分为意向书（明确投资意向及项目）、框架协议（明确项目用地及投资内容、投资计划等）、协议（明确开发模式、双方的责权利及罚则等）。
卖批文：获得核心引擎项目立项批文及片区城规、土规及控规等规划批文。
卖工程：完成市政及公益项目所有手续后分包工程获得收益。
卖土地：整理开发完成后经营性用地出让，及政府分享土地增值收益。
卖股权：低价曲线拿地后打包或分别转让子公司。
卖房子：曲线拿地后自行或合作进行二级开发，出售房子获利。
卖管理：通过出租房子或物业管理获得收益，也可以输出品牌管理，品牌连锁获益。
二、土地二级开发
（一）定义
（二）开发流程
（三）盈利模式
（四）农业地产
（一）定义
即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。
以房地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。
（二）开发流程——以房地产项目为例
（三）盈利模式
类型
常规房地产开发项目
捆绑项目开发模式
复合型地产开发模式
模式特定
一般规模适中或较小项目的开发，功能模式单一
政府带控规出让地块，并带附加条件，如规定开发商兴建星级酒店、大型商业等
地产开发及其他资源的整合或产业嫁接，如旅游休闲、教育、运动等。设施运营提升项目的整体价值，地产销售回笼资金，填补设施前期开发投入和运营成本，形成良好品牌和模式复制
适用项目
利润空间较大的普通项目
仅对非成熟区域的建设
相对非成熟区域的主题型项目，类似捆绑开发
盈利模式
政府获得土地出让收益，开发商获得项目销售、租赁收益
项目销售、租赁收益
项目销售、租赁收益
主题设施的经营收益
（四）农业地产
乡村生活主义（5S）：溪流（Steam）、森林（Silva）、阳光（Sun）、景观（Scenery）、运动（Sport）
田园都市，都市田园
让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁（中央城镇化会议语录）
农村人的城市梦，城里人的庄园梦
农业是景观资源、生态背景、后续延伸产业的基础
产业地产是传统房地产的转型及升级，农业地产是产业地产的一个重要分支和新兴发展方向。
农业地产项目选址依据
宏观上：
依托热点经济区域，通过快速交通及名城或特色城市无缝对接
中观区位：
离尘不离城，远离喧嚣，远离重工业、重污染区，但及主城区基础设施及重大生活设施共享
微观上：
优选相对独立地貌单元，如海湾、河套、半岛或离岛、山谷、高山台地、山前河滩阶地
丰富的生态及人文元素组合，如山、水（湖、河、海）、林、田、村、居、人
农业地产的优点及难点
优点：接地气、土地资源广、占地成本低
难点：获得建设用