土地估价考试题库及答案
一、单项选择题
1.土地估价的基本方法不包括（）
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.假设开发法
答案：D
2.土地价格的主要特征不包括（）
A.地域性
B.个别性
C.有限性
D.增值性
答案：C
3.影响土地价格的一般因素是（）
A.行政因素
B.社会因素
C.经济因素
D.以上都是
答案：D
4.基准地价评估的基础是（）
A.土地定级
B.土地条件调查
C.土地收益测算
D.土地利用现状调查
答案：A
5.土地估价的原则中，最基本的原则是（）
A.替代原则
B.最有效利用原则
C.贡献原则
D.合法原则
答案：A
6.土地估价的程序中，第一步是（）
A.收集资料
B.现场勘察
C.制定估价方案
D.确定估价目的
答案：D
7.土地估价报告的有效期一般为（）
A.半年
B.一年
C.两年
D.三年
答案：B
8.基准地价修正系数法的基本公式是（）
A.待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价×修正系数
B.待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价+修正系数
C.待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价-修正系数
D.待估宗地价格=待估宗地所处地段的基准地价÷修正系数
答案：A
9.收益还原法中，还原利率的确定方法不包括（）
A.市场提取法
B.投资风险与投资收益率综合排序插入法
C.安全利率加风险调整值法
D.成本逼近法
答案：D
10.成本逼近法中，土地取得费的计息期是（）
A.整个开发期
B.开发期的一半
C.整个销售期
D.销售期的一半
答案：A
二、多项选择题
1.土地估价的方法有（）
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.剩余法
E.假设开发法
答案：ABCDE
2.影响土地价格的因素有（）
A.自然因素
B.社会因素
C.经济因素
D.行政因素
E.人口因素
答案：ABCDE
3.基准地价的特点有（）
A.区域性
B.有限期性
C.时效性
D.平均性
E.控制性
答案：ABCDE
4.土地估价报告的内容包括（）
A.估价师声明
B.估价的假设和限制条件
C.估价结果报告
D.估价技术报告
E.附件
答案：ABCDE
5.收益还原法中，收益的种类有（）
A.土地租金
B.房地出租的租金
C.企业经营收益
D.耕地年收益
E.其他收益
答案：ABCDE
6.成本逼近法中，土地开发费的计算方法有（）
A.单位面积法
B.分等加权法
C.相对指数法
D.成本系数法
E.市场比较法
答案：ABCDE
7.土地估价的原则有（）
A.替代原则
B.最有效利用原则
C.贡献原则
D.合法原则
E.公平原则
答案：ABCDE
8.基准地价修正系数法中，修正系数的确定因素有（）
A.年期修正系数
B.区域因素修正系数
C.个别因素修正系数
D.容积率修正系数
E.交易情况修正系数
答案：ABCDE
9.土地估价的程序包括（）
A.收集资料
B.现场勘察
C.制定估价方案
D.确定估价结果
E.撰写估价报告
答案：ABCDE
10.影响土地价格的社会因素有（）
A.政治安定状况
B.社会治安状况
C.城市化进程
D.房地产投机
E.交通条件
答案：ABCD
三、判断题
1.土地估价师可以在估价报告中随意披露委托方的商业秘密。（）
答案：错误
2.市场比较法是土地估价中最基本、最常用的方法。（）
答案：正确
3.土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。（）
答案：正确
4.基准地价是商业、住宅、工业等各类用地的平均价格。（）
答案：正确
5.土地估价报告必须由两名以上土地估价师签字。（）
答案：正确
6.收益还原法适用于有收益或潜在收益的土地估价。（）
答案：正确
7.成本逼近法中，土地取得费和土地开发费应按照客观成本计算。（）
答案：正确
8.土地估价结果的准确性取决于估价师的经验和判断。（）
答案：错误
9.土地估价应遵循合法原则，即估价对象的合法利用方式应符合国家法律法规和政策的规定。（）
答案：正确
10.基准地价修正系数法是一种直接估价方法。（）
答案：错误
四、简答题
1.简述市场比较法的基本原理和步骤。
答案：基本原理是替代原理，即在同一市场条件下，相似的土地具有相似的价格。步骤包括：收集交易实例、选取可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行交易日期修正、进行区域因素修正、进行个别因素修正、计算比准价