承租人逾期支付租金-出租人是否有权解除租赁合同的案例
承租人逾期支付租金-出租人是否有权解除租赁合同的案例
承租人逾期支付租金-出租人是否有权解除租赁合同的案例
承租人逾期支付租金，出租人是否有权解除租赁合同案例
【关键字】租赁合同房屋租赁合同解除权单方解除合同
【案情简介】
原告：秦某
被告：赵某
2004年2月，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定秦某将两间店面出租给赵某，租期为3年，年租金为16万元。第一年租金于签订合同时一次付清，后两年租金于每年1月初支付。合同还约定如赵某违约，秦某有权随时收回房屋。合同签订后，赵某支付了当年租金，并经秦某许可，对房屋进行装修，以开办培智班用。
2005年1月初，赵某未按约定支付租金。2月，原告书面通知被告要收回房屋，被告提出异议，双方产生矛盾。3月底，赵某支付租金，秦某却拒收。赵某于是将16万元租金通过他人转交秦某，秦某依然拒收。4月底，赵某将16万元租金存入原告银行账户中。
2005年7月初，秦某向法院提起诉讼，诉称赵未按合同要求期限支付租金，构成违约，请求解除《房屋租赁合同》，收回房屋。
【裁判要点】
法院认为，被告赵某在履行合同过程中，有逾期履行支付租金违约行为，但没有出现根本性违约；被告已将租金存入原告银行账户，也没有对原告合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务，但尚在法律规定允许范围以内，法院驳回原告请求，同时判令被告按约定支付违约金。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除合同？
【法理评析】
解决本案争议焦点关键是明确出租人解除房屋租赁合同要件。以下根据相关法律规定，并结合本案具体案情，综合分析出租人解除租赁合同要件。
首先，明确出租人解除房屋租赁民法典定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同八种事由：1、将承租房屋擅自转租；2、将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；3、将承租房屋擅自拆改结构或改变用途；4、拖欠租金累计六个月以上；5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上；6、租用承租房屋进行违法活动；7、故意损坏承租房屋；8、法律、法规规定其他可以收回。
根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁民法典定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上，出租人才有法定解除房屋租赁合同权利。本案不存在出租人解除民法典定事由。
其次，《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同条件，但是不得违反《民法典》相关规定。本案中，原被告签订《房屋租赁合同》约定“如赵某违约，秦某有权随时收回房屋”，从此约定内容来看，原告秦某解除合同条件并不明确，是不是赵某任何违约行为均可引起秦某单方解除民法典律后果？根据《民法典》有关合同解除权规定，答案是否定。根据《民法典》有关合同解除规定，只有在一方当事人根本约定情形下，对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同约定，一方面没有明确解除合同条件，另一方面违背了《民法典》有关合同解除规定，因此，不能作为原告解除合同依据，本案应适用《民法典》有关规定处理
再次，《民法典》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金法律后果，根据此规定，结合本案案情，在被告赵某未按合同约定时间支付租金情况下，原告秦某并没有解除合同权利，但可以要求被告在合理期限内支付。如果被告逾期仍没有支付，原告就有权解除合同了。
综上，本案原告没有解除权。法院判决是正确，但适用《民法典》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同，应适用《民法典》分则规定。
【彭大成律师提示法律风险及防范】
租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同权利，彭大成律师提示，约定解除合同条件一定要具体且符合《民法典》规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同约定。
【法条链接】
1、《城市房屋租赁管理办法》（建设部1995年5月9日颁发，自1995年6月1日起施行）
第二十四条承租人有下列行为之一，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失，由承租人赔偿；
（一）将承租房屋擅自转租；
（二）将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用；
（三）将承租房屋擅自拆改结构或改变用途；
（四）拖欠租金累计六个月以上；
（五）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上；
（六）租用承租房屋进行违法活动；
（七）故意损坏承租房屋；
（八）法律、法规规定其他可以收回。
2、《民法典》
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付，出租人可以解除合同。
房屋租赁合同可约定逾期未支付租金出租方可解除合同
基本案情：2009年6月23日原告程某法定代理