研究报告
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统筹市场和保障、购买和租赁,完善住房体系的探索
一、住房体系现状分析
1.1市场与保障并存的住房结构
(1)当前我国住房市场呈现出市场与保障并存的住房结构，这一结构既体现了市场在资源配置中的决定性作用，又兼顾了社会公平与民生保障。根据国家统计局数据显示，截至2020年底，我国城镇居民人均住房建筑面积达到40.8平方米，较2010年增长了约20%。在市场方面，商品住房供应充足，满足了广大居民的基本居住需求。而在保障方面，政府通过建设公共租赁住房、经济适用住房等，解决了低收入家庭、新就业无房职工和外来务工人员的住房问题。
(2)以北京市为例，近年来，北京市政府高度重视住房保障工作，通过多种渠道和方式，加大了住房保障力度。据统计，2016年至2020年，北京市累计建设公共租赁住房约10万套，经济适用住房约2万套。此外，北京市还推出了共有产权住房政策，有效降低了中低收入家庭的购房成本。以共有产权住房为例，一套100平方米的住房，中低收入家庭仅需支付50%的房款，其余50%由政府持有，降低了居民的购房压力。
(3)在市场与保障并存的住房结构中，政府发挥了重要的引导和调节作用。一方面，政府通过税收、金融等政策工具，引导市场健康发展；另一方面，政府通过财政投入、土地供应等手段，加大对住房保障的支持力度。例如，在土地供应方面，政府将部分土地用于公共租赁住房、经济适用住房等保障性住房建设，确保了保障性住房的稳定供应。此外，政府还通过购买、租赁等方式，直接参与住房市场，保障中低收入家庭的住房需求。这一住房结构的形成，既有利于激发市场活力，又有利于保障社会公平，是我国住房事业发展的重要里程碑。
1.2购买与租赁并存的市场模式
(1)在我国住房市场中，购买与租赁并存成为主流模式，满足了不同收入群体的多样化住房需求。据中国房地产业协会统计，截至2020年，我国城镇居民住房拥有率为89.7%，其中通过购买方式拥有住房的家庭占比超过80%。租赁市场方面，随着城市化进程的加快，租赁住房需求持续增长，尤其是长租公寓、共有产权租赁住房等新型租赁产品受到青睐。
(2)以上海市为例，租赁住房市场发展迅速。据统计，2019年上海市租赁住房市场交易额达到约1500亿元，同比增长约15%。其中，长租公寓市场规模约80亿元，同比增长约20%。上海市通过建设公共租赁住房、推出共有产权租赁住房等方式，满足了中低收入群体的租赁需求。例如，上海长租公寓品牌“魔方公寓”通过标准化、专业化的服务，吸引了大量年轻租客。
(3)在购买与租赁并存的市场模式下，政府出台了一系列政策，旨在规范市场秩序，保障消费者权益。例如，实施房产税试点，引导居民理性购房；加强租赁市场监管，规范租赁合同，保障租客权益。同时，金融机构也积极参与到租赁市场中，提供个人住房贷款、租房贷款等金融服务，降低了居民的购房和租房成本。这一模式有助于构建多元化、可持续的住房市场体系，为我国住房事业的发展提供了有力支撑。
1.3存在的问题与挑战
(1)购买与租赁并存的市场模式在运行过程中，面临着诸多问题和挑战。首先，房价波动较大，部分城市房价持续上涨，导致居民购房压力增大，尤其是一线城市和热点二线城市。据中国指数研究院数据显示，2020年全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米9877元，同比增长5.4%。
(2)其次，租赁市场存在一定程度的结构性矛盾，如租赁房源分布不均、租赁合同不规范等问题。一方面，部分城市租赁房源主要集中在市中心区域，而郊区租赁房源相对较少，导致部分居民通勤成本增加。另一方面，租赁合同不规范现象普遍，租客权益难以得到有效保障。
(3)此外，住房市场供需矛盾突出，一方面是部分城市住房供应不足，导致房价持续上涨；另一方面，部分城市住房空置率较高，如三四线城市和部分二线城市。据国家统计局数据显示，2020年，我国城镇住宅空置率为11.9%，其中一线城市空置率较低，而三四线城市空置率较高。这些问题和挑战对住房市场的健康发展构成了较大压力。
二、市场与保障的统筹规划
2.1制定住房政策体系
(1)制定住房政策体系是确保住房市场健康发展和实现住房公平的重要手段。政策体系应包括住房供应政策、住房消费政策、住房保障政策等多个方面。首先，供应政策需着眼于增加有效供给，通过优化土地供应、调整住房结构等措施，满足不同收入群体的住房需求。例如，近年来，多个城市推出了共有产权住房政策，有效缓解了中低收入家庭的购房难题。
(2)消费政策应旨在引导居民理性消费，降低购房成本，提高居住品质。这包括完善住房金融政策，如优化住房贷款利率、推行住房储蓄制度等。同时，通过税收优惠、购房补贴等手段，鼓励居民购买首套房和改善型住房。以北京市为例，政府近年来对首次购房家庭提供了购