常州市信托制物业模式探索
调研报告
索
调研报告
二○二五年十二月
第一部分调研背景……………（1）
一、调研目的………（1）
二、常州市信托制物业工作推进概况……………（1）
第二部分目前信托制物业综合数据分析……（3）
一、信托制物业实践的基本情况与数据概览……（3）
二、信托制物业面临的主要难点与难点分析……（4）
三、信托制物业与传统酬金制物业对比分析……（5）
第三部分信托制物业各阶段关键矛盾与法律风险点剖析…（7）
一、模式导入阶段：法律依据缺失与程序效力风险……………（8）
二、服务实施阶段：信义义务虚化与服务标准缺失风险………（9）
三、长期运营阶段：治理结构失效与退出机制风险……………（10）
第四部分完善与推进信托制物业工作的对策建议…………（11）
一、夯实业主自治基础，规范业主大会表决程序………………（11）
二、强化信息披露与财务公开，保障业主知情权与监督权……（13）
三、明确服务标准与监督机制，构建质价相符的服务体系……（15）
四、优化政策性支持与引导，创新可持续的激励机制以及目前适用范围
………………（16）
五、健全多元化纠纷预防与调处机制，促进社区和谐稳定……（18）
第五部分结语…………………（20）
第一部分调研背景
一、调研目的
随着我国城市化进程的不断深入，物业服务管理水平已成为
影响基层社区治理效能、关乎人民群众日常生活幸福感与获得感
的关键因素。传统的包干制、酬金制等物业服务模式在实践中逐
渐暴露出诸多痛点，如信息不透明、业主监督缺失、物业企业与
业主之间信任感薄弱、矛盾纠纷频发等，制约了和谐社区的建设
与基层社会的稳定。
为摆脱传统物管困境，探索建立基于公开、透明、信义关系
的新型社区治理模式，“信托制物业”作为一种创新实践应运而
生。该模式借鉴《信托法》理念，将业主（委托人）和物业企业
（受托人）的关系重新界定，以保障业主共有权与监督权为核心，
通过设立共有基金账户、强制信息披露，重建业主与物业企业之
间信任关系，提升物业服务透明度和效能。
常州市作为长三角地区重要中心城市，在基层治理创新方面
一直进行着积极探索。近年来，常州市已开始试点信托制物业模
式，其推进工作主要体现在政策引导、试点培育、宣传培训和初
步探索等层面：其中，钟楼区住建局正积极谋划区域内具体推进
方案，选取代表性小区开展试点，组织培训提升各方认知与操作
能力。
二、常州市信托制物业工作推进概况
常州市将推广信托制物业作为创新基层治理、提升社区品质
的重要举措，其推进路径呈现出“市级引导、区级探索、试点先
1
——
行”的阶段性特征。这一工作思路与《常州市物业管理条例》中“推
动物业管理创新，鼓励采用新技术、新方法，提高服务水平和效
能”的指导思想一脉相承。
常州市钟楼区以“信托制”改革重塑物业服务管理模式，持续
打造责任共担、风险共治、服务共抓的“信义共同体”，探索小区
长效治理新路径，实现物业费收缴率、居民满意度“双提升”，矛
盾纠纷率、监管成本“双下降”，在具体实践中，探索主要体现在
三个层面：
一是在政策框架上提供支撑，市级层面已研究制定相应的试
点指导意见，旨在为信托制模式的导入厘清方向、提供规范，对
共有基金账户监管、信息披露标准等核心环节进行初步界定。
二是在试点选择上注重代表性，选取包括老旧小区等多种类
型的项目进行首批试点，以期形成可复制、可推广的经验。
三是在能力建设上开展系统性培训，钟楼区住建局通过组织
面向街道、社区、业委会和物业企业的专题培训与研讨，重点解
读信托制模式的双受托架构、信义义务与公开机制，旨在提升业
主认知与物业公司实操能力，为模式平稳落地奠定基础。
目前，试点工作已初步展现出在重塑信任、提升服务透明度
方面的积极效果，但同时也面临着业主共识度不足、新旧规则衔
接不畅、长