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文档摘要

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2026年3月1日起，修订后的《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规

〔2026〕1号）正式施行。此次政策修订中，最受市场关注的要点之一，是明确了地下

车库（车位）等具有独立使用功能的空间，可以作为独立的“不动产单元”进行登记，

并发放独立的《不动产权证书》。这一规定标志着上海正式推行房屋与车位产证分离

（即“拆证”或“房车分离”），从制度层面结束了长期以来车位作为房屋附属设施的

历史。本报告旨在对这一政策的核心变化、市场影响及潜在问题进行深入分析。

一、政策核心：从“附属”到“独立”的制度重塑

本次政策修订的核心在于对“不动产单元”概念的重新界