第九章房地产估价实务
[学习目标]
通过本章学习，了解房地产估价程序的含义、作用和具体内容，掌握估价作业方案的制定；掌握所需估价资料的搜集、实地查勘估价对象；掌握估价对象价值的求取方法；掌握估价报告的撰写。
[案例导入]
对有争议的房地产估价报告鉴定这么办
????市民如何向房地产价格评估委员会申请鉴定？应按以下程序进行。
????申请人提出鉴定申请时，应填写《委托鉴定申请书》，并提交申请人身份证明以及书面说明材料。符合条件的鉴定申请，专家委员会将予以受理。专家组将在3日内从专家成员中指派3名以上单数专家，组成专家鉴定组进行工作。
????鉴定专家组将调阅有关资料，集体审议有争议的估价报告及当事人举证材料，然后进行现场查勘、调查取证，对申请鉴定的估价报告的合法性、规范性进行分析鉴定，对涉及房地产估价纠纷有关人员进行询问，形成调查笔录。根据情况，专家组作出初步鉴定意见并进行讨论，对初步意见进行表决，形成表决记录，最后出具结论意见。
????鉴定工作期限一般为10个工作日，重大疑难鉴定项目的鉴定期限由鉴定申请人与专家委员会决定。
????鉴定工作将按相关规定收取一定费用，主要用于专家委员会开展鉴定业务经费和专家报酬。鉴定费由申请人预交，经专家鉴定，估价报告不规范、估价结果不合理的，鉴定费由出具该估价报告的估价机构承担；估价报告规范、合理的，鉴定费由申请人承担。
第一节房地产估价程序
一、房地产估价程序的概述
（一）房地产估价程序的含义
房地产估价是一项关系到到估价各方的切身利益的专业服务活动。估价人员必须遵循一套科学严谨的房地产估价程序，才能高效、准确地评估出房地产的价格。
房地产估价程序涉及到房地产估价项目运作全过程，它将各项具体工作的步骤和环节，按其内在联系排列出先后次序，体现了完成房地产估价的作业流程。通过房地产估价程序，可以规范估价行为，提高估价效率，避免估价疏漏，保障了估价质量。
（二）房地产估价程序的步骤
自获取估价业务至完成估价后的资料归档期间，房地产估价应按下列程序进行：
1、获取和受理业务；
2、拟定估价作业方案；
3、搜集估价所需资料；
4、实地查勘估价对象；
5、选定估价方法计算；
6、确定估价结果；
7、撰写估价报告；
8、估价资料归档。
以上基本步骤中，获取受理业务、拟定估价作业方案为估价的准备阶段；搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果为估价的实施阶段；撰写估价报告、并对估价资料进行归档为估价的结束阶段。房地产估价程序的各个步骤相互之间难免会有一些交叉和反复，但缺一不可。
二、获取和受理业务
（一）获取估价业务
获取估价业务是房地产估价的先决条件，如果不能正常获取房地产估价业务，房地产估价机构的生存和发展将受到影响。
归纳起来，获取房地产估价业务的途径主要有以下两种：
1、主动争取
主动争取是指估价机构或机构工作人员，到房地产市场上去主动承揽估价业务。在市场性估价机构数量多、估价市场竞争激烈的现今，为了在竞争中占据尽可能多的份额，主动争取任务成为最好的途径。估价人员和估价机构争取估价业务，可以通过提高估价技术水平和服务质量，提升品牌的知名度和公信力，进行恰当的宣传等方式进行，而不能以非法的或不正当的方法和手段获取，也不能为了获取业务量而迎合客户的不合理要求。
2、被动接受
被动接受是指坐等委托估价者找上门，委托估价机构对其指定的房地产进行估价。委托估价方可以是企事业单位、政府有关部门，也可以是个人。委托估价方可以是待估房地产的所有者或使用者，也可以不是。
在接受估价委托时，应注意以下情形不应承接估价业务：
（1）估价业务超出了本估价机构资质等级许可的业务范围，不应承接；
（2）估价人员与委托人或相关当事人有利害关系或利益冲突，应当回避；
（3）估价人员受自己专业能力或相关经验所限难以评估出价值，不应承接。
（二）受理估价业务
无论从何种途径获取房地产估价业务，房地产估价机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一定期限内作出决策是否受理此项业务并通知申请人。估价方与委托估价方在接洽的过程中，双方要明确估价基本事项、确定估价其他事项，接受估价委托书，签订估价委托合同。
明确估价基本事项
在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也较多。这些基本事项直接关系到估价作业的全过程，对估价额也有较大的影响，必须提前明确。一般来说，估价的基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点等几个方面。
(1)明确估价目的
实施房地产估价的前提条件之一即明确估价目的，了解为何种需要而估价。估价的具体目的主要包括：
政府行为：农地征用、土地使用权出让、土地使用权收回、拆迁补偿等；
②市场行为：买卖、租赁、转让、