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房地产估价师考试(估价理论与方法)习题库(第6部分)
(该部分共500题)
1.[单选题]某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元
/m2。
A)100
B)300
C)600
D)900
答案:D
解析:首先，我们需要知道容积率的定义：容积率是指建筑物总建筑面积与用地面积的比值。根据题目所提供的信息
，该宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼。因此，该宗土地的用地面积为：6000÷3=2000（m2）。接下来
，我们可以使用总地价除以用地面积，得到该宗土地的单价：1800000÷2000=900（元/m2）。因此，正确答案是选项
D。
2.[单选题]有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房
地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。
A)3
B)4
C)5
D)6
答案:A
解析:考点:收益法总结。该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL，建筑物
的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。
3.[单选题]张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50m2的商铺，首期支付50%，目前贷款余额为11.8万元
，现欲出售该商铺，类似商铺日前月租金为建筑面积70元/m2，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率
为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。
A)42.64
B)55.40
C)56.24
D)68.04
答案:C
解析:本题考查的是直接资本化法。V＝NOI/R－11.8＝70×50×（1－10%）（1－10%）×12/5%－11.8＝56.24（万元
）。
4.[单选题]（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。
A)低价格政策
B)高价格政策
C)均价格政策
D)最高价格政策
答案:B
解析:政府可以通过宏观调控政策来影响房地产市场的价格水平。低价格政策通常是为了使房地产价格保持在较低水平
，以满足更多人的住房需求，例如通过提供经济适用房)保障性住房等来实现。均价格政策则是为了保持房地产市场价
格的稳定，避免价格波动过大。最高价格政策则是为了限制房地产价格的上涨，防止出现房地产泡沫。而高价格政策则
是采取某些措施使房地产价格处在较高水平。因此，答案选B。
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5.[单选题]房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A)权益和区位
B)权益
C)实物和权益
D)区位
答案:D
解析:虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其
位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
6.[单选题]在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。
A)建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B)建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C)建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D)建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
答案:B
解析:保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时
，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其
可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济
损失（如停产停业损失)租金损失等）。
7.[单选题]某人两年前承租了一商业房地产，租期为5年，每年年末支付租金。该房地产各年租期内的净租金为50万元
/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，则现在该承租人权益价值为（）万元。
A)39.36
B)45.