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房地产估价师考试(估价理论与方法)习题库(第4部分)
(该部分共500题)
1.[单选题]假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（）。
A)价值时点
B)待开发项目开工之日
C)待开发项目取得土地使用权之日
D)该开发项目开始销售之日
答案:A
解析:本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。
2.[单选题]【2013真题】在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的
（）。
A)简单算术平均数
B)加权算术平均数
C)众数
D)中位数
答案:C
解析:本题考查的是设定标准临街深度。设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平
均数。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以
后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价
失去代表性。
3.[单选题]收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A)预期未来收益
B)预期收益能力
C)预期价格高低
D)预期价格涨落
答案:A
解析:收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
4.[单选题]某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进
行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（）。
A)一般假定
B)不相一致假定
C)依据不足假定
D)未定事项假设
答案:C
解析:依据不足假定是指在估价过程中，由于委托人提供的资料有限，导致估价师无法获取充分的信息来确定某些事项
。在这种情况下，估价师可以根据现有的资料和经验，对这些事项作出合理的假定。在本题中，委托人不能提供估价对
象的权属证明原件，这使得估价师无法确定估价对象的权属状况。因此，估价师可以根据委托人提供的其他信息和经验
，对估价对象的权属状况作出合理的假定。这种假定是基于依据不足的情况作出的，因此属于依据不足假定。所以，答
案是选项C。
5.[单选题]在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升
或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。
A)平均增减量法
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B)平均发展速度法
C)移动平均法
D)指数修匀法
答案:B
解析:本题考查的是平均发展速度法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持
续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。
6.[单选题]假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。
A)市场法
B)收益法
C)成本法
D)长期趋势法
答案:C
解析:假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去
后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。成本法是先分别求取估价对象在价值时点的重新购建价格
和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。假设开发法从形式上看，与成本法的“将生地价视
为熟地价减去土地开发成本”类似，所以假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的成本法的“倒算法”。
因此，选项C正确。
7.[单选题]一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和()对其价值有着重大影响。
A)房地产相邻关系的限制
B)房地产权利的限制
C)房地产政府监督
D)银行利率
答案:A
解析:[知识点]地役权)相邻关系
8.[单选题]下列估价工作程序中，宜首先进行的是（）。
A)制定估价作业方案
B)实地查勘估价对象
C)选择适用的估价方法
D)搜集相关资料数据
答案:A
解析:本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方