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房地产估价师考试(估价理论与方法)习题库(第3部分)
(该部分共500题)
1.[单选题]有效毛收入乘数法没有考虑估价对象与类似房地产在（）方面的差异。
A)房地产租金以外的收入
B)运营费用率
C)空置率
D)可出租面积的比率
答案:B
解析:本题考查的是收益乘数法的种类。有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。缺点是没有考虑运营
费用的差异。考核的是有效毛收入的概念，注意区分：潜在毛收入)净收益的区别。参见教材P268。
2.[单选题]下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（）。
A)建筑密度大小
B)房型设计
C)临路状况
D)公共配套设施情况
答案:B
解析:本题考查的是房地产实物状况的描述。选项A属于房地产权益状况的内容；选项CD属于房地产区位状况的内容。参
见教材P46。
3.[单选题]商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。
A)周围环境状况安宁程度
B)位置有利于原料和产品的运输
C)自然景观
D)繁华程度和临街状况
答案:D
解析:本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度)临街状况)交通条件等。选项A适用
于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。
4.[单选题]下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6%）（）。
A)现在按9.5折一次性支付
B)一年后一次性支付
C)现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付
D)现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付
答案:D
解析:设房屋总价为a，根据货币时间价值原理可知：A项，实际价格=0.95a；B项，实际价格=a/（1+6%）=0.94a；C项
，实际价格=30%a+70%a/3×（P/A，6%，3）=0.924a；D项，实际价格=50%a+5%a/10×（P/A，6%，10）=0.868a。比较可
知D项支付的价款的现值最小，对买方而言最经济。
5.[单选题]采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元
/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A)3700
B)4040
C)4250
D)5300
答案:C
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解析:本题考查的是总价格)单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元
/m2）。
6.[单选题]某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价
格是（）元/m2。
A)2020.80
B)2380.95
C)2336.45
D)2447.37
答案:B
解析:设正常成交价格为x元/m。因为买卖中涉及的税费均由卖方负担，所以卖方实际得到的价格为x(1-7%)。已知买方
实际支付给卖方2500元/m，可列出方程：x(1-7%)=2500，解得x≈2380.95元/m。因此，选项B是正确答案。
7.[单选题]一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。
A)上涨
B)下跌
C)保持相对稳定
D)先涨后跌
答案:A
解析:本题考查的是人口因素。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量
将增加，房地产价格有上涨趋势。
8.[单选题]下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（）。
A)商业银行委托的估价
B)税收估价
C)商业用房估价
D)工业用房估价
答案:B
解析:选项A是按照委托人划分的；选项C)D是按照估价对象划分的；只有选项B是按照估价目的划分的。税收估价是指为
了确定房地产的税收价值而进行的估价，通常是为了满足税务部门的要求。因此，正确答案是