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房地产估价师考试(房地产案例与分析)习题库(第1部分)
(该部分共500题)
1.[单选题]某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房
地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采
用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司
投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。若测算该商品项目未来净收益为2000万元/年，开发期为2年
，投资回报率为i，则共在价值时点的开发价值为（）。
A)2000/i×[1-i/（1＋i）38]
B)2000/i×[1-i/（1＋i）40]
C)2000/i×[1-i/（1＋i）38]/（1＋i）2
D)2000/i×[1-i/（1＋i）40]/（1＋i）2
答案:C
解析:本题考查的是房地产转让估价的常用方法。收益期限为38年，开发完成价值应折现至价值时点，折现年数为2年。
2.[单选题]抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢
房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合
价款20万元。该房屋欲估算抵押物的变现价值，测算结果应为（）。
A)抵押价值
B)处分抵押物时的市场价值
C)抵押价值－处分抵押物的费用及税费
D)处分抵押物时的市场价值－处分抵押物的费用及税费
答案:D
解析:本题考查的是房地产抵押估价的相关技术规定。变现价值就是当还不起贷款了，要拍卖，扣除了手续费等以后剩
下的款项就是变现价值。
3.[单选题]某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为
2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开
发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费
用在开发完成时投入）。下列选项中不属于该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的计算公式的是（）。
A)A
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B)B
C)C
D)D
答案:D
解析:
4.[单选题]某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂
的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房
，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。6.采用成本法估价时，估价的基本路线为（）。
A)采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格
B)采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧
C)该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
D)采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出
让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值
答案:C
解析:本题考查的是工业房地产估价的常用方法。成本法估价的操作步骤：（1）选择具体估价路径；（2）测算重置成
本或重建成本；（3）测算折旧；（4）计算成本价值。本题采用成本法估价的技术路线为：该两幢建筑物及其出让土地
的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金。
5.[单选题]近年来随着房地产市场的不断发展，房地产已成为最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一
，越来越多的业主开始重视自己所拥有的物业价值以及其在市场上的价格变化，对于因各种各样原因而造成的物业价值
的减损尤为敏感，因物业价值的减损而涉及索赔和诉讼需要对其进行估价的情况也越来越多。某工厂有一处临街厂房
，占地面积900m2，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2，建筑物成新率为80％，房屋所有权证登记的用途为
工业。根据当地房地产市场资料