房地产营销价格策略
价格在房地产营销中的地位
价格：是指
项目房源的
单价、总价
及优惠促销
政策。
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“只有卖不出去的价格、
没有卖不出去的房子”。
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
8.1.1房地产价格的内涵及特征
1.房地产价格的内涵
（1）房地产价格经济学意义上的内涵
从经济学的角度看，房地产的价格是指房地产开发、
建设及其经营过程中，凝结在房地产商品活动中活劳动
与物化劳动的货币表现。它是房屋建筑物价格和地产价
格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的综合
性货币表现。
（2）房地产价格营销学意义上的内涵
从营销学的角度看，房地产价格是消费者对于房地
产商品价值判断的货币表现。
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
2．房地产价格的特征
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有自身特
有的属性。
（1）土地价格不由生产成本决定
（2）房地产的保值性与增值性
（3）房地产价值的个别性
（4）房地产价格构成的复杂性
（5）房地产价格表现形式的多样性
（6）房地产价格与物权的密切相关性
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
答案是否必须是唯一解？
我们发现——
凡是拿唯一解给开发商，往往会引起尖锐冲突，而
且把自己也逼死，因为我们的答案经不起推敲，+100、
－100是不是就不行？
价格的高低就像量变到质变一样，在一个范围内，
呈现比例关系，低到临界点会爆棚，高到临界点会死得
惨。
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
（3）价目表是工具，它首先是楼盘价值的具体体现，
同时也是在竞争中胜出的利器。
应坚持详尽的价值分析，结合由始至终的策略性考虑。
一份优秀的价目表应该不是定价最低，或倒数
第二低。商业行为的目标是获取最大利益，房子
又是这么大件的商品，定出来的价目表就照着卖
的，这实在太重要了！开发商几年磨一剑，就为
这一下子，我们当然要很当成一回事！
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
8.1.2房地产价格的分类
1.总价格、单位价格和楼面地价
■房地产总价格是指一宗房地产的整体价格。
■房地产单位价格是指单位土地面积或单位建筑物面
积的价格，它可能反映房地产价格水平的高低。
■楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位
建筑面积上的土地价格。
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
■楼面地价与土地总价格的关系为：
土地总价格
楼面地价?
建筑总面积
■楼面地价、土地单价与容积率之间的关系：
土地单价
楼面地价?
容积率
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
【例】有甲、乙两块土地，甲土地单价为700元/m2，容积
率为5；乙土地单价为510元/m2，容积率为３。如果甲、
乙两块土地的其他条件完全相同，哪一块地价要低一些？
【解】地价高低应根据楼面地价水平判断：
甲地楼面地价＝甲地单价÷甲地容积率
＝700÷5＝140元/m2(建面)
乙地楼面地价＝乙地单价÷乙地容积率
＝510÷3＝170元/m2(建面)
可见，甲土地的价格相对来说要低一些。
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8.1房地产价格的内涵、特征和分类
2.销售价格和租赁价格
■销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场
转手的价格。
■租赁价格是