降本增效专题之一
物企降本增效难在哪里？如何突破？
近年来，随着房地产市场的调整和经济环境的变化，物业管理行业面临着前所未有的
挑战。营业收入增长乏力、经营成本上升、利润空间压缩、服务质量提升难等问题已经成
为制约行业发展的重要瓶颈，如何实现降本增效，成为摆在物业企业面前的一道难题。本
文将深入分析当前物业服务企业的经营困局，挖掘背后的原因和逻辑，探索企业的降本增
效策略。
一、行业持续面临营收增长压力
近几年，物业管理行业的发展速度逐年放缓，营业收入增长日趋乏力，成为行业当前
显著的特征以及物业公司面临的发展难题。从上市公司数据看，营业收入的同比增速由
2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%，进一步下降至2024年中的4.86%。
图：2020-2024H1上市物业公司营业收入均值及增长情况
单位：亿元
5041.67%45.1345%
4541.6140%
4034.3735%
35
30%
30
24.2625%
22.24
25
21.06%
20%
20
15%
15
108.46%4.86%10%
55%
00%
2020年2021年2022年2023年2024H1
营收均值营收均值同比增长
数据来源：物业上市公司中报、年报，中指研究院整理
为何物业企业由前期的高速增长逐步变为低速增长，并且几年来并没有实现扭转？首
先，2021年及之前物业管理行业的高速增长以及跨越式发展其实更多的是依靠外力，包括
资本市场对物管行业的推动，以及地产关联公司的项目供给和业务支持，大部分企业的市
场拓展能力并不突出。其次，前期的高增长代表的是行业并购整合阶段的增速，而非行业
发展常态。2018-2021年期间，行业并购市场热度很高，在2021年达到峰值。并购的结果
扩大了管理规模，也必然快速地提升了营业收入。最后，前期行业高增长的动力主要来源
于规模扩张，但伴随房地产市场持续调整，市场并购越来越少，物业管理行业逐步转入存
量时代，“规模扩张式”增长早已动力不足。
物业服务企业面临着较大的经营压力，尤其在“开源”方面难度较大。第一，物业管
理市场趋向饱和，竞争加剧。房地产市场的调控政策导致新增物业项目减少，压缩了物业
企业的收入增长空间，存量市场下的竞争激烈程度日益提升，优质项目获得难度加大。第
二，物业服务费定价机制僵化，降价风潮四起，物业费收缴难度增加。行业中住宅项目占
比较高，然而基于我国住宅物业费定价现状，提价困难。20