目 录
1、保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升 4
2、招商基金蛇口租赁住房REIT（180502.SZ）：优质保障房资产，稳定经营现金流 6
、招商蛇口保租房REIT运营模式 6
、基金整体治理结构概述 6
、招商蛇口保租房REIT管理人 7
、招商蛇口保租房REIT托管人 7
、招商蛇口保租房外部管理机构 8
、招商蛇口保租房REIT项目基本情况 8
、太子湾项目基本情况 9
、林下项目 12
、招商蛇口保租房REIT项目运营现状 14
、项目出租基本情况 14
、项目出租收入情况 15
、招商蛇口保租房REIT项目市场展望 16
、项目市场基本信息 16
、项目周边出租情况 17
、招商蛇口保租房REIT项目估值 18
、项目估值方法 18
、项目估值结果 20
、招商蛇口保租房REIT项目发展情况评估 21
、项目指标预测 21
、项目分派率预估 23
3、投资建议 23
4、风险提示 25
图表目录
图1：保障房类REITs市场总市值占REITs产品的6% 5
图2：保障房类REITs上市后市场价值认可度高 5
图3：招商蛇口保租房REIT运营体系成熟 6
图4：招商蛇口保租房REIT治理结构清晰 7
图5：招商蛇口保租房基金管理团队经验丰富 7
图6：招商蛇口保租房外部管理机构深受客户认可 8
图7：招商蛇口保租房REIT资产股权结构 8
图8：太子湾项目通过自有房屋租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入 9
图9：太子湾项目整体交通及区位优势明显 10
图10：太子湾项目周边配套齐全 11
图11：太子湾项目租赁房项目质量高 11
图12：林下项目整体交通及区位优势明显 12
图13：林下项目整体交通及区位优势明显 13
图14：林下项目小区质量高，客群适配度高 13
图15：项目营业收入整体呈现上升趋势 15
图16：项目租赁房收入稳健增长 15
图17：项目配套商业收入增长迅速 16
图18：项目其他收入维持稳定 16
图19：项目净利润呈现上升趋势 16
图20：项目EBITDA呈现上升趋势 16
图21：深圳市及南山区常住人口呈现持续增长趋势 17
图22：南山区租赁市场受办公区域影响需求较大 17
图23：预计项目租赁房收入保持稳健 21
图24：预计项目配套商业收入继续增长 21
图25：预计项目营业收入整体继续呈现上升趋势 22
图26：预计项目其他收入维持稳定 22
图27：预计项目净利润继续呈现上升趋势 22
图28：预计项目EBITDA继续呈现上升趋势 22
图29：REITs资产与股票市场及债券市场相关性较小 25
表1：保障性住房REITs及相关政策 4
表2：太子湾项目资产包含租赁住房及其配套商业、地下车库及设备用房 9
表3：林下项目资产包含租赁住房及其地下车库、设备用房 12
表4：招商蛇口保租房REIT项目时点出租率情况优异 14
表5：招商蛇口保租房REIT项目租金水平合理 14
表6：招商蛇口保租房REIT项目平均出租率呈现积极态势 15
表7：招商蛇口保租房REIT项目平均租金呈现上升态势 15
表8：项目出租收入情况呈现上升态势 15
表9：项目周边竞品出租率稳定于90%以上 18
表10：招商蛇口保障房估值相关参数 18
表11：招商蛇口保租房REIT项目估值 20
表12：基础设施项目账面价值与评估价值对比 21
表13：项目收入及利润情况预测 22
表14：项目分派率预估情况 23
表15：保障房REITs的p/ffo稳定于25-35之间 23
1、保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升
2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础
设施REITs试点范围。经过一年监管部门与行业各方的积极推进，2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计37.97亿元。
时间发文部门文号文件名称主要内容表
时间
发文部门
文号
文件名称
主要内容
2022年5月国务院办公厅 国办发[2022]19号
上证发[2022]83号