房屋分割合并登记指导意见
一、商业用房分割、合并转让应符合不动产单元设定的要求。
不动产单元是指经有关管理部门批准建造，符合不动产权属登记条
件，独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以
独立使用、权属界线封闭的空间。
二、房地产所有权人不得擅自将商业用房分割、合并转让。
三、已经取得不动产权证书的房地产所有权人将商业用房分割
或者合并改变不动产单元进行转让的，应符合以下条件，并应申请
办理变更登记：
（1）分割、合并后房屋具有固定界线并可以独立使用，且不影
响相邻房屋的独立通行权、相邻权。
（2）出具分割、合并后经图审的设计图纸，经住建部门核查楼
盘销售备案情况，分割、合并后的《房屋面积测绘成果报告》经住
建部门审核备案，且测绘成果报告及设计图纸所标示的房屋能进行
唯一的不动产单元编码。
（3）房屋分割、合并是符合建设、消防的相关要求，报住建部
门审核。
（4）房屋分割、合并是符合规划相关要求，报自然资源部门审
核。
符合上述条件的，按下列程序申请办理变更登记：
（一）房地产所有权人应将分割、合并后房屋测绘成果报告及
施工图审查机构审核通过的设计图纸报各行政主管部门审批，并在
《上饶市本级商业用房分割、合并登记审核表》及施工图审查机构
审核通过的设计图纸上盖章。
（二）房地产所有权人应当持经各相关部门审批后的《上饶市
本级商业用房分割合并登记审核表》、设计图纸、房屋测绘成果报
告等相关材料向不动产登记机构办理不动产变更登记手续。经不动
产登记机构核准办理变更登记的，房地产所有权人方可进行转让。
四、商业用房批准预售后、竣工验收前，需将商业用房分割、
合并的，在符合规划设计条件的前提下，先进行规划设计图纸调
整，并经施工图审查机构审查通过，履行规划审核程序，变更测绘
报告并办理变更测绘备案，提出商品房预售许可变更申请，可按分
割、合并后的房屋直接办理初始登记。已签订商品房买卖合同的房
屋还需进行商品房买卖合同变更。
五、在本办法出台之前存在分割、合并销售，已竣工验收但未
办不动产首次登记的，参照本办法第三条各行政主管部门在《上饶
市本级商业用房分割、合并登记审核表》及施工图审查机构审核通
过的设计图纸上盖章，《房屋面积测绘成果报告》经住建部门审核
备案后，可直接申请办理不动产首次登记。
六、商业用房改变不动产单元的分割、合并转让，应当执行国
家和本市房地产转让的相关规定。
商业用房的不动产单元分割、合并转让后，应当执行国家和本
市物业管理的规定。