区域布局战略分化，机遇与挑战并存
区域布局战略分化，机遇与挑战并存
一、行业转型背景与区域深耕动因
政策驱动因
随着国家相关建设政策的陆续出台，物企需依据政策导向及时调整自身发
展策略，早在2016年，国务院就出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意
见》，该意见重点以户籍制度改革、城乡融合发展以及产业布局为核心内容，
旨在有力地推动新型城镇建设进程，通过一系列举措加大新型城镇的人口密度。
2022年，住建部在21个市（区）开展第一批城市更新试点工作，这一举措进
一步推动城市更新工作进展，例如基础设施改造、老旧小区更新以及智慧城市
建设等。这些工作的开展也使得区域内的物企经营环境发生变化，老旧小区更
新与基础设施改造和智慧城市建设均对物企提出新要求，促使物企着眼于深耕
所在区域，以更好地契合城市更新带来的变化。
2024年，中央经济工作会议与《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年
行动计划（2024-2028年）》更是从多方面发力，不仅对户籍制度进行深化改
革，放宽常驻人口300万以下的城市的落户限制，以此吸引更多人口流入，增
加城市活力，而且着重进行都市圈培育，进一步强化城市安全韧性。同时，选
定15个（例如石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州等）城市
启动城市升级计划，未来这些优先启动城市升级计划的城市，将会在资源分配
上获得更多倾斜，在基建维护、GDP发展等方面具备优势，其经济市场也会更
具吸引力。
规模扩张瓶颈显现
物业管理行业近年来正经历着发展模式的转变，管理面积的增长速度已然
放缓，管理规模增速呈现下滑趋势。从历年百强企业的数据来观察，在2021年
时，管理面积与合约面积的增速达到近4年的最高值（近17%），此后便连续
两年出现下滑情况，到如今均已降至7%以下。
物企逐渐意识到过去疯狂式单纯注重面积拓展的模式存在诸多弊端，开始
主动退出效益不佳的项目，转变发展策略，将重点放在对优质项目的重点保护
以及积极拓展之上，不再盲目追求规模的扩大。当下，专注核心优质项目以及
区域发展已然成为行业的主流趋势，物企更加重视效益与质量的并重，力求在
稳健发展的同时，实现综合实力的提升，以更好地应对市场变化，适应行业发
展的新阶段。
图：2020-2023年百强企业管理面积、合约面积均值及增速变化情况
1000020%
17.06%
800016.67%16%
米14.04%12.43%
方600011.59%12%
平
万10.06%
：40008%
位6.21%
单
20004%
2.16%
00%
2020年2021年2022年2023年
管理面积均值合约面积均值
管理面积同比增速合约面积同比增速
城市更新行动带来的存量市场机遇
城市更新行动则可能成为物业管理行业发展的重要契机，尤其对于秉持深
耕区域发展核心策略的物企而言。在业务拓展方面，老旧小区普遍存在配套服
务缺失的状况，伴随城市更新工作推进，老旧小区完成更新改造后对服务或有
着新需求，物企可借此契机承接相应服务项目，实现管理规模扩充，同时，老
旧商业街区等区域更新改造后同样亟待