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物业设备维护管养制度
01总则
1.目的与原则?
1)以“预防为主、维修为辅”为原则，降低故障率，保障设备安全运行，延长使用寿命。?
2)适用范围包括电梯、消防、供配电、给排水、暖通等所有物业管辖设备。?
2.管理目标?
1)设备完好率≥98%，关键设备故障停机率≤1次/月，紧急维修响应≤30分钟。?
2)能耗年度降幅≥5%，设备更新预算误差≤10%。?
02组织架构与职责
1.责任部门?
设备管理部门：统筹制定维护计划、组织巡检保养、建立设备档案及技术检测。?
专业班组分工：?
1)强电组：供配电系统、公共照明维护；?
2)弱电组：消防监控、通信系统维护；?
3)水暖组：给排水、供暖设备管理。?
2.协作要求?
其他部门需配合日常清洁、润滑及故障上报。?
03设备维护流程
1.计划制定?
1)年度/月度计划明确保养周期（日常、一级、二级）及内容（如润滑、零件更换）。?
2)根据设备类型分类管理（供配电、电梯等7类），建立电子化台账动态更新。?
2.日常维护?
1)巡检要求：专业人员24小时值班，定时巡检结合智能监测系统记录数据。?
2)保养实施：按计划执行清洁、润滑、紧固，填写《设备保养记录》。?
3.故障处理?
1)多渠道报修机制，10分钟内派单，30分钟内响应，复杂故障需制定方案审批后维修。?
2)故障处理记录存档，24小时内回访跟踪效果。?
04维护标准与要求
1.技术标准?
1)供电设备：高压设备年检、应急发电机定期维护，经济运行优化变压器使用。?
2)消防设施：设备完好率100%，消防通道畅通，定期演练应急预案。?
3)电梯管理：持证维保、年检合格，备用零件及时更换。?
2.应急管理?
制定专项预案（如停电、漏水），每半年演练一次，储备应急物资并定期检查。?
05检查与考核
1.监督机制?
1)定期检查（周/月）结合随机抽查，记录问题并追溯整改。?
2)每季度评估保养效果，调整计划。?
2.绩效考核?
从保养质量、故障处理效率、能耗控制三方面考核，与绩效挂钩。?
06培训与档案管理
1.人员培训?
1)年度培训计划覆盖设备操作、安全规范、应急处理，通过考试及实操检验效果。?
2)定期举办技能竞赛提升专业水平。?
2.档案管理?
设备档案包括技术资料、维修记录、运行日志，特种设备需注册登记。?
07附则
1.制度自颁布日起实施；
2.解释权归物业公司设备管理部门。?