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房地产服务

房地产对物管行业的“拖累”可能也在减弱

我们在《积极信号共振，迈过“最坏时刻”》（25.2.26）中指出，房地产市场“最坏时刻”

或已过去，同样的，房地产对物管行业的“拖累”可能也在减弱。21年以来，房地产市场

调整对物管行业的“拖累”主要体现在以下方面：1、新房销售和交付面积收缩，一方面导致

物管公司通过关联房企扩张在管面积的速度放缓，另一方面也导致物管公司更加注重第三

方和非住宅项目市拓，推升市拓竞争烈度；2、非业主增值服务和社区增值服务中与地产销

售强相关的经纪、装修业务受到影响；3、关联房企应收账款回收压力加大；4、市场担心

物管公司经营独立性、是否会成为关联房企的“提款机”。而随着房地产市场逐步迈过“最

坏时刻”，我们认为这些因素对物管公司的“拖累”可能逐步减弱。

其一，非业主增值服务有望逐步回稳。22年以来，我们覆盖的物管公司非业主增值服务营

收增速开始出现显著收窄，23-24年更是出现加速下滑；相应的，该业务营收和毛利占比也

从20年的17%/21%，大幅下降至24H1的10%/10%。尤其对于关联房企面临流动性压力

的物管公司而言，非业主增值服务压降速度更快，24H1营收和毛利占比已下降至3%/0%

左右，进一步下行空间已非常有限。我们预计25年覆盖物管公司非业主增值服务营收降幅

有望收窄，其中关联房企经营稳健的物管公司更是有望凭借新房销售的局部复苏以及建筑

科技、工程服务等新业务的补充，重归正增长。

图表1：覆盖物管公司非业主增值服务营收和同比增速图表2：覆盖物管公司非业主增值服务营收和毛利占比

（亿元）

覆盖物管公司非业主增值服务营收

16050%营收占比毛利占比

同比增速25%

14040%

12030%20%

10020%

15%

8010%

600%10%

40-10%

5%

20-20%

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