中山_海伦时光_商铺定价建议
2018年3月
海伦时光一期1-4、7-8座1-44卡，二期13-14座商铺定价建议
定价策略
定价模式
第二模式：市场（竞品）比较法
——根据周边同类型物业售价比较
第一模式：租金还原定价
——区域可比商业经营的平均租金水平
项目周边商铺租金情况
区域
项目名称
物业类型
面积（㎡）
层高（m）
租金（元/㎡/月）
经营业态
石岐区
南区
利和豪庭
街铺底商
40-230
一层：5.9
二层：3.4
60-120
餐饮、娱乐、生活服务
中澳滨河湾
街铺底商
37-90
一层：5.8
二层：3
80-150
餐饮、生活服务
金水湾
街铺底商
40-130
一层：5.9
40-100
餐饮、生活服务
恒大绿洲
街铺底商
20-2000
一层：4.8-5.1
80-150
餐饮、娱乐、社区服务
越秀星汇云锦
街铺底商
140-240
一层：5.9
二层：3.6
60-120
餐饮、娱乐、办公
西区
沙溪
雅居乐剑桥郡
街铺底商
146-300
两层打包卖，首层4.5m，二层3m
70-150
社区服务、餐饮、零食、教育
龙光水悦熙园
街铺底商
12-300
一层：6
二层：4
60-130
教育、餐饮类、生活服务
雅居乐世纪新城
街铺底商
120-320
4.8-6.3
85-110
餐饮类、生活服务、银行、美容
蓝波湾
街铺底商
60-150
5-6.5
80-120
综合类社区集中商业
优格国际
街铺底商
60-211
一层：5.9
40-50
餐饮类、生活服务
尚湖轩
街铺底商
60-120
6m
70-150
餐饮，零食，社区服务类
项目周边项目商铺租金水平幅度在40-150元之间，租金平均值大概在95元。
2.2-4.2元/M2/天
20075-38325元/M2
按周边平均租金水平在65-125元/㎡/月计算
按投资回报率年4%测算：
即2.2-4.2*365/0.04
1、租金还原法定位
商铺售价建议
项目周边商铺销售情况
区域
项目名称
物业类型
面积（㎡）
层高（m）
售价（元/㎡）
近三个月
月均去化
石岐区
南区
碧桂园·天玺湾
住宅+临街商铺
69~132
一层：5.6-5.9
沿内街及边角位：12000-13000
一层临街较好单位：20000-25000
已售罄
利和豪庭
住宅+临街商铺
40-230
一层：5.9
二层：3.4
一层：18000-25000
二层：10000起
2卡/月
中澳滨河湾
住宅+临街商铺
37-90
一层：5.8
二层：3
内街：20000
外街：30000-38000
3卡/月
恒大绿洲
住宅+临街商铺
20-2000
一层：4.8-5.1
角落位置：13000-18000
临路边：23000-30000
3卡/月
越秀星汇云锦
住宅+临街商铺
140-240
一层：5.9
二层：3.6
一层13000-20000
二层与一层同时购买
2卡/月
西区
沙溪
雅居乐剑桥郡
住宅+集中商业
146-300
两层打包卖，首层4.5m，二层3m
内街：8500-11000
临街：18000-20000
5卡/月
龙光水悦熙园
住宅+临街商铺
12-300
一层：6
二层：4
一层：15000-23000
二层：9800-11000
已售罄
优格国际
住宅+临街商铺
60-211
一层：5.9
15000-23000
1卡/月
尚湖轩
住宅+临街商铺
60-120
6m
25000-28000
已售罄
项目周边项目商铺临街商铺均价在18000-30000元之间，月均去化约4套。
西区整体商业市场销售氛围一般。
区域
商铺销售环境
本案1-9座、16-28座底商及13栋33-43卡
本次定价部份商铺位置处于项目与剑桥郡及富泓商场相对，与剑桥郡相对商铺商业氛围较好，而富泓商场方向人流较少，建议整体产权均价25000元/平方.
区域
竞品项目
临街商铺：销售均价在18000-28000元/㎡；
内街商铺：销售均价在8500-11000元/㎡；
对位
商铺售价建议
2、市场比较法
商铺人车动线图
1期地下车库出入口
1期地下车库出入口
1期地下车库出入口
1期主入口
2期地下车库出入口
新销售中心
旧销售中心
雅居乐剑桥郡
富泓商场
往天悦城方向
往国际酒店方向
往剑桥郡幼儿园方向
往剑桥郡方向
往博爱路方向
商铺等级划分图
13、14座一级
3、4座二级
1、2座三级
7、8座四级
等级
位置描述
商铺座号
一级
翠景路驶进后首经区域，前面有小广场，停车方便
13座、14座
二级
靠近主路段，在小区主入口车流驶入方向
3座、4座
三级
与主路段有一定距离，但在小区主入口旁边
1座、2座