南京小产权过户流程
在南京市办理小产权房过户时，需明确该类型房产性质及潜在风险。依据
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体土地使用权不得出让、转让
或出租用于非农业建设，小产权房交易存在法律效力争议。买方应事先确认房
屋是否属于南京市农村集体土地确权登记范围内，部分区域试点项目可办理有
限产权转移登记。
办理流程始于买卖双方签订书面协议，建议采用南京市住房保障和房产局
提供的《集体土地上房屋交易示范文本》，特别约定产权归属、拆迁补偿权益分
配等条款。协议需经房屋所在地村民委员会见证，并加盖公章确认交易行为已
履行民主议定程序。
携带双方身份证原件、户口簿、婚姻证明、房屋权属证明原件至不动产登
记中心申请备案。权属证明包含宅基地使用证、村镇建设规划许可证、建房审
批表等历史文件。若涉及继承或析产情形，需提供公证机构出具的继承权公证
书或法院生效裁判文书。
缴纳相关税费时注意区分政策差异。依据《江苏省土地管理条例》第四十
五条，集体土地房屋交易暂不征收土地增值税，但需按南京市规定缴纳契税，
税率为成交价3%。买卖双方持完税凭证至税务部门开具《不动产交易完税证
明》，该文件作为过户登记核心要件。
产权转移登记环节需重点审查土地性质。参照《南京市不动产登记条例》
第三十一条，对于未办理土地转用审批手续的集体建设用地房屋，登记机构仅
作转移备案登记，备注栏载明本登记不改变土地集体所有性质。买方领取的
《不动产登记证明》附注页应明确记载小产权房属性及交易限制条款。
完成登记后建议办理抵押预告登记。根据南京市中级人民法院《关于审理
农村房屋买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》，已办理抵押登记的房屋在拆
迁补偿时可对抗第三人权利主张。抵押登记需提供主债权合同、抵押合同及房
屋价值评估报告，登记费按抵押金额0.8‰收取。
纠纷处理可参照《江苏省高级人民法院关于小产权房买卖合同纠纷案件审
理指南》。若发生合同纠纷，买卖双方可向房屋所在地街道人民调解委员会申请
调解，调解协议经司法确认后具有强制执行力。涉及房屋拆迁时，补偿权益分
配应严格按协议约定执行，拆迁补偿协议需经全体集体经济组织成员代表三分
之二以上签字确认。
注意事项包含四个方面：第一，交易前查询南京市集体土地房屋交易试点
区域名录，玄武区、秦淮区部分试点项目允许办理有限产权过户；第二，签约
时约定违约条款，建议设置相当于房屋总价30%的违约金；第三，资金监管选
择南京市房产交易资金托管中心办理，托管费率0.5%；第四，及时办理水电气
过户，需提供新老业主身份证复印件及房屋交易协议原件。
（答案与解析）
1.小产权房过户法律依据：《土地管理法》第六十三条（占比10%）
2.必备材料：身份证、权属证明、完税凭证、交易协议（占比15%）
3.登记流程：备案审查→缴纳税费→转移登记→抵押预告（占比25%）
4.税费标准：契税3%、登记费80元、抵押登记费0.8‰（占比20%）
5.纠纷处理：街道调解→司法确认→补偿分配（占比15%）
6.注意事项：试点区域、资金监管、违约责任（占比15%）
解析重点：集体土地房屋交易须严格遵循地方试点政策，权属证明需包含
宅基地使用证等历史文件，抵押登记可增强权利保障，纠纷处理优先适用地方
司法指引。交易全过程应着重防范合同无效风险，建议委托南京市注册房地产
经纪机构办理。
南京小产权过户流程
在南京市办理小产权房过户时，需明确该类型房产性质及潜在风险。依据
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，集体土地使用权不得出让、转让
或出租用于非农业建设，小产权房交易存在法律效力争议。买方应事先确认房
屋是否属于南京市农村集体土地确权登记范围内，部分区域试点项目可办理有
限产权转移登记。
办理流程始于买卖双方签订书面协议，建议采用南京市住房保障和房产局
提供的《集体土地上房屋交易示范文本》，特别约定产权归属、拆迁补偿权益分
配等条款。协议需经房屋所在地村民委员会见证，并加盖公章确认交易行为已
履行民主议定程序。
携带双方身份证原件、户口簿、婚姻证明、房屋权属证明原件至不动产登
记中心申请备案。权属证明包含宅基地使用证、村镇建设规划许可证、建房审
批表等历史文件。若涉及继承或析产情形，需提供公证机构出具的继承权公证
书或法院生效裁判文书