摘要
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当前，我国房地产市场供求关系出现重大变化，我国房地产市场和金融市场
的政策也在随之进行调整。2023年中央坚持“房住不炒”的定位，随着房地产市
场的持续低迷、房地产开发商面临的资金压力加大，这导致部分房地产开发商申
请破产重整。房地产业作为促消费、防风险、提升经济活力及稳定经济增长的重
要一环，房地产市场不仅关系到国家经济的稳定发展，还直接和间接影响着购房
者和其他众多债权主体。因此，能否在房地产破产案件中妥善衡量涉及的各方主
体的债权利益，解决好房地产企业破产案件中购房者权利保护这一理论和实务的
棘手问题，是解决房地产企业破产问题的重中之重。
首先，本文将以在房地产企业破产中购房者权利保护为出发点，综合理解分
析现存问题，对购房者保护的法律理论和相关规范进行讨论。其次，根据处于不
同情形的购房者的权利保护进行分类分析。最后，结合现有法律和制度为购房者
权利保护提出完善建议。本文主要划分为现状与问题、保护正当性分析、购房者
权利保护效力冲突的类型化分析和完善建议四个部分。
第一部分的主要内容是对房地产企业破产中购房者保护现状及问题分析。在
理论上，对房地产企业破产中购房者优先权的冲突进行讨论；在实务中，通过在
官方案例数据库搜集房地产企业破产案件，对其中涉及购房者权利的案例进行分
类。笔者将本文需分析的案例主要分为三类：购房者与不动产抵押权人的冲突、
经预告登记和经“网签”的破产保护效力冲突。
第二部分对房地产企业破产中购房者的权利保护从两个层面开展正当性分析。
第一是从法律理论层面，包括基于公平清偿理论、生存权理论和物权期待权理论
的角度对购房者优先权展开正当性分析。第二是随着《最高人民法院关于建设工
程价款优先受偿权问题的批复》的发布，到《最高人民法院关于人民法院办理执
行异议和复议案件若干问题的规定》和《关于商品房消费者权利保护问题的批复》
等司法解释的相继出台，对现有相关规范中存在的购房者优先权正当性予以讨论。
第三部分对处于不同情形的购房者的权利保护效力冲突进行分类分析。主要
分为基于物权性请求权基础的购房者权利保护和基于债权性请求权基础的购房者
权利保护分析。后者包括经预告登记的购房者、经“网签”的购房者和未预告登
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记且未“网签”的购房者。具体需对上述基于债权性请求权基础的购房者与相关
抵押权人的权利保护进行分析。
第四部分针对购房者优先权和房屋处于不同公示形态下效力冲突问题，对房
地产企业破产中购房者权利保护的完善提出建议。主要分为在法律层面对优先受
偿权和破产财产界定进行设立，全面优化预告登记制度和完善推行“网签”程序，
最后借鉴域外立法对我国完善破产情形下的购房者权利保护提供思路。
关键词：房地产企业；破产程序；优先权；预告登记；“网签”程序
II
目录
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引言1
一、问题的提出1
二、研究综述2
（一）国内研究现状2
（二）国外研究现状3
三、研究方法4
（一）案例分析法4
（二）文献分析法4
（三）比较分析法4
第一章房地产企业破产中购房者权利保护现状及问题分析5
第一节购房者权利保护规范现状5
第二节购房者权利保护现存问题6
一、购房者的优先权保护问题存疑6
二、房屋不同公示形态的破产保护效力冲突7
第二章房地产企业破产中购房者权利保护的正当性分析11
第一节法律理论层面的正当性11
一、基于公平清偿理论的正当性11
二、基于生存权理论的正当性12
三、基于物权期待权理论的正当性12
第二节相关规范层面的正当性13
第三章房地产企业破产中购房者权利保护效力冲突的类型化分析15
第一节房地产企业破产中购房者的类型15
第二节房地产企业破产中购房者房屋产权变更登记请求权15