目 录
1、REITs发展：扩容迅速，机构偏好分化 4
2、REITs配置：泛红利类资产的价值比较 6
、REITs的高分红特性与有效前沿扩张 6
、REITs与红利股的比价轮动 7
3、REITs优选：评价因子与组合构建 10
、REITs的评价因子与分域投资范式 10
、REITs评价因子的合成与优选组合 16
4、风险提示 17
图表目录
图1：2024年以来，REITs产品的数量与规模快速提升 4
图2：派息率：特许类REITs随到期临近逐年上升 5
图3：现金流价值：产权类REITs聚集于末期残值 5
图4：券商自营、保险、信托是除了关联方和原始权益人之外的前三大市场参与主体 5
图5：不同类型的投资者对底层资产的偏好具有差异 6
图6：中证REITs在三个完整年度的平均分红回报为6.1%，具有高分红特征 6
图7：REITs与境内大类资产相关性偏低 7
图8：组合中引入REITs能够扩展有效前沿 7
图9：中等目标风险组合应配置更高比例的REITs资产 7
图10：派息率/股息率更高的资产未来大概率表现更好 8
图11：产权类REITs年化派息率与中证红利股息率ttm利差为-1.96%，红利股占优 8
图12：REITs派息率与红利股股息率的利差微弱时，轮动效果减弱 9
图13：微观与宏观信号相结合的决策流程，当前认为中证红利占优 10
图14：派息率ttm_fill_pit_real因子年化ICIR为1.98 11
图15：discount_q_abs因子的年化ICIR为-2.68 12
图16：implied_g_fill因子的年化ICIR为-1.83 13
图17：dastd因子的年化ICIR为-0.93 14
图18：float_mv因子的年化ICIR为-1.74 15
图19：产权类REITs的有效因子偏向价量和预期博弈 15
图20：特许经营权类REITs的有效因子偏向估值和现实 15
图21：REITs合成因子的年化ICIR为3.16 16
图22：REITs合成因子多空对冲收益稳健 16
图23：REITs合成因子Topn组合超额收益稳健 16
表1：REITs的产品类型与底层资产类型关联，产权类与特许类的底层资产类型基本不重叠 5
表2：利用派息率股息率利差轮动，策略年化超额收益12.31%，信息比率为1.37 8
表3：中证REITs与红利股的利率敏感性方向相异 9
表4：REITs评价因子列表与说明 10
表5：股息回报类：真实派息率因子最优，具有显著的正向优选能力 11
表6：估值与溢价类：溢价率水平适中的产品未来大概率表现更好 12
表7：IRR隐含成长因子的计算步骤 12
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明表8：成长性类：IRR隐含成长因子是显著的负向因子 13
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明表9：价量类：总体不适用于REITs全域的优选，多空对冲组合相对有效的是波动率因子 13
请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明
表10：市值类：小市值效应在REITs中同样显著，流通市值因子具有负向优选效应 14
表11：REITs合成因子优选10只或15只产品的超额信息比率均高于2.5 16
表12：REITs优选10组合3月最新持仓明细更新） 17
REITs（RealEstateInvestmentTrusts），即房地产投资信托基金，是一种通过集合投资者资金，用于购买、管理并运营各类房地产及相关基础设施资产的投资工具。REITs通常通过租金收入、运营收益以及资产增值等方式产生收益，并将大部分收入以股息形式分配给投资者，因此具有高分红特性。与传统的房地产投资不同，中国公募REITs不仅涵盖商业办公楼、零售物业、住宅等传统房地产资产，还扩展至基础设施领域，包括仓储物流、产业园区、能源设施等多元化资产类型，为投资者提供了分散风险的机会。
在资产荒与低利率的背景下，中国公募REITs快速扩容，市场的热度也持续提高。本篇报告我们从定量视角构建中国公募REITs的研究框架，主要围绕以下话题展开讨论：
国内REITs的发展历程与主要参与REITs投资的机构类型；
REITs在低利率环境下的配置价值，以及与红利资产的比价轮动；
如何对REITs评价优选、构建组合。