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房地产项目开发可行性分析报告
*旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告
呈报单位：**房地产开发公司
呈报时间：2013年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九
龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区规划分区，位
于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九
龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规
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划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，
其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划
以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为
本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以
居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。
总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住
宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；
地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑
密度20.1%，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的
相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住
环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
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（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要
求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等
基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体
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规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于XXXX年7月6日进行国有土
地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的
房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九
龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
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三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是
为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策
均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是
加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨
的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月
份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9%，商品住宅和商业用房
的平均销售价格分别上涨11.3%和4.1%。
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3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的
管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九
龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大